Archive

Posts Tagged ‘rumah susun’

Podcast: Hak Guna Bangunan

Podcast: Pembangunan Rumah Susun Komersial

Saatnya Implementasi SKBG

sertifikat kepemilikan bangunan gedungUndang-undang rumah susun tahun 2011 (UU Rusun) diterbitkan untuk menggalakkan rumah susun umum yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, karena peraturan pelaksanaan UU Rusun belum terbit sampai saat ini, yang seharusnya terbit di tahun 2012, program mulia tersebut belum bisa terlaksana.

Hal rumah susun umum untuk MBR adalah masalah nasional yang perlu mendapat perhatian serius oleh Negara, baik pemerintah pusat dan pemerintah daerah. UU Rusun yang sudah terbit dengan konsep besar (grand design), menjadi ompong karena belum mempunyai perangkat hukum pelaksana yang mengatur hal-hal yang sifatnya teknis.

Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG sarusun) merupakan terobosan dari UU Rusun. SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Membaca definisinya, SKBG hanya dapat diterbitkan melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah. Bentuk-bentuk pemanfaatan yang dimungkinkan adalah melalui sewa atau kerja sama pemanfaatan. Untuk BMN diatur oleh Kementrian Keuangan. Ketentuan mengenai BMD diatur oleh Kementrian Dalam Negeri. Sedangkan, pengaturan wakaf merujuk pada undang-undang wakaf yang terbit di tahun 2004.

UU Rusun mengatur bahwa pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk tanah melalui sewa diberikan untuk jangka waktu 60 tahun. Tentunya, jangka waktu tersebut hanya berlaku untuk pembangunan rumah susun umum. Untuk sewa selain rumah susun umum, maka jangka waktunya maksimal 5 tahun.

UU Rusun mengatur bahwa bentuk pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk sewa tanah perlu diatur dalam suatu perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah, jangka waktu sewa, kepastian pemilik tanah mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa, dan jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Hal yang penting diketahui, jangka waktu 60 tahun tersebut terhitung sejak perjanjian ditandatangani, bukan sejak serah terima SKBG sarusun. Selain itu, perjanjian sewa perlu dicatatkan di kantor pertanahan.

SKBG sarusun terdiri atas salinan buku bangunan gedung, salinan surat perjanjian sewa atas tanah, gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama. Hal penting untuk diketahui adalah perbedaan komponen hak bersama antara sertifikat hak milik atas sarusun (SHMSRS) dengan SKBG sarusun. SHMSRS meliputi hak atas sarusun, tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. SKBG sarusun tidak mencakup hak atas tanah bersama. Untuk itulah penulis mencoba memahami mengapa definisi tanah bersama oleh pembuat undang-undang dibuat secara unik, yaitu sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Di setiap komponen hak bersama, UU Rusun selalu mengatur bahwa hak bersama tersebut dimiliki secara tidak terpisah. Namun, hanya untuk tanah bersama, sebidang tanah tersebut tidak tertulis dimiliki tapi digunakan atas dasar hak bersama. Dengan demikian, meski SKBG sarusun tidak mencakup kepemilikan tanah bersama, pemilik dan penghuni pada SKBG sarusun tetap berhak menggunakan tanah bersama pada lingkungan rumah susun tersebut.

Pada tulisan sebelumnya, telah dibahas mengenai terobosan hukum dari UU Rusun 2011 mengenai Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) satuan rumah susun (sarusun) yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Berbeda dengan sertipikat tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan, SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. Selain itu, SKBG sarusun tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggunan, melainkan dengan jaminan fidusia merujuk pada undang-undang tentang jaminan fidusia. Hal ini sesuai dengan ketentuan di dalam undang-undang hak tanggungan tahun 1996 (UUHT) dan undang-undang jaminan fidusia tahun 1999 yang mengatur bahwa jaminan fidusia mencakup benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT.

SKBG sarusun esensinya adalah kepemilikan terhadap unit bangunan tanpa mencakup kepemilikan atas tanah. Oleh karena itu, sebagai instrumen baru, perlu diatur secara tegas bagaimana pengalihan dan pembebanan terhadap SKBG sarusun. Terkait pembebanan, UU Rusun mengatur bahwa SKBG sarusun akan diatur kemudian melalui peraturan pemerintah. Karena ketentuan tentang SKBG sarusun adalah hal yang baru, ketentuan tersebut belum diakomodir oleh peraturan pemerintah yang saat ini masih berlaku, yaitu yang terbit pada tahun 1988. Terkait pengalihan, UU Rusun mengatur bahwa peralihan SKBG sarusun dilakukan melalui peralihan hak di hadapan notaris. Hal ini berbeda dengan peralihan hak atas tanah yang dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).

Karena SKBG sarusun ditujukan untuk MBR, maka SKBG sarusun sangat erat terkait perangkat hukum mengenai rumah susun umum dan badan pelaksana. UU Rusun membatasi perbuatan hukum peralihan hak yang dilakukan oleh pemilik sarusun umum (termasuk SKBG sarusun). UU Rusun mengatur bahwa sarusun umum hanya dapat dialihkan melalui pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah 20 tahun, atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari pihak berwenang. Selain itu, UU Rusun mengatur bahwa peralihan hak setelah 20 tahun atau karena pindah tempat tinggal hanya bisa dilakukan kepada badan pelaksana. Sayangnya, sampai sekarang lembaga badan pelaksana belum dibentuk oleh pemerintah pusat sesuai amanat UU Rusun. Padahal, tugas dan wewenang badan pelaksana sangat relevan dengan pembangunan rumah susun umum dan implementasi SKBG sarusun di Indonesia.

Langkah pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah pada tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR adalah hal yang patut diapresiasi. Namun, jika pemerintah pusat betul-betul serius untuk menyediakan rumah murah bagi masyarakatnya, terutama MBR, maka peraturan pelaksana dari UU Rusun yang mengatur tentang SKBG sarusun adalah hal yang sangat penting. Semoga hal ini dapat direalisasikan dalam waktu dekat.

NPP atau One Man One Vote

one man one votePerselisihan yang timbul terkait rumah susun tampaknya tidak meredup. Faktor-faktor penyebab perselisihan macam-macam, antara lain, ketidakpuasan terhadap pengelolaan, keuangan yang tidak transparan, kedudukan pengembang yang dirasa masih besar di dalam Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS), ambisi beberapa orang untuk masuk dalam jajaran kepengurusan, bahkan sampai motivasi uang.

Baru-baru ini, perselisihan sampai muncul ke ranah publik melalui surat kabar sehubungan dengan terpilihnya susunan pengurus P3SRS baru melalui mekanisme one man one vote. Disebutkan di dalam pengumuman tersebut bahwa mekanisme one man one vote untuk melindungi pemilik satuan rumah susun, karena apabila diberlakukan hak suara berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) maka akan menimbulkan kesewenang-wenangan dari pelaku pembangunan yang memiliki NPP lebih besar.

Perbedaan pemahaman antara perhitungan berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional versus one man one vote tampaknya tidak berkesudahan. Perbedaan pemahaman ini terjadi di kalangan pengembang, pemilik dan penghuni, praktisi (Advokat dan Notaris) dan juga kalangan regulator sendiri, dalam hal ini pemerintah.

Undang-Undang Rumah Susun membedakan tiga jenis hak suara dalam P3SRS, yaitu hak suara kepemilikan, hak suara pengelolaan, dan hak suara penghunian. Undang-undang mengatur bahwa hak suara kepemilikan dan pengelolaan rumah susun diputuskan berdasarkan NPP. Sedangkan, untuk hak suara terkait kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Hak suara inilah yang kemudian disebut sebagai one man one vote. Ketentuan undang-undang tahun 2011 bukanlah hal yang baru. Hal yang serupa telah diatur pada undang-undang rumah susun yang lama tahun 1985 dan di dalam peraturan pelaksanaan rumah susun pada tahun 1988. Kementrian Perumahan Rakyat selanjutnya pada tahun 1995 menjelaskan secara lebih rinci perbedaan dari ketiga hak suara tersebut.

Hak suara penghunian, yaitu hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal menyangkut tata terbit, pemakaian fasilitas dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Jadi, ini adalah hak suara khusus untuk penghuni. Mengapa dibedakan hak suara penghuni dengan pemilik? Karena tidak semua pemilik satuan rumah susun adalah penghuni. Banyak pemilik yang tidak tinggal di satuan rumah susun yang dimilikinya, tapi disewakan ke pihak lain. Para penyewa-lah kemudian yang menjadi penghuni. Sebagai penghuni, karena mereka hidup dan beraktivitas sehari-hari di rumah susun tersebut, pembuat undang-undang membedakan jenis hak suaranya. Hal ini sejalan dengan ketentuan pada undang-undang rumah susun yang mengatur bahwa apabila satuan rumah susun (sarusun) telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.

Jika dibaca dengan hati-hati, jelas dan masuk akal, mengingat ini adalah suara penghuni (bukan suara pemilik), maka jika sarusun tidak dihuni, suaranya hanya dihitung satu, yaitu suara pemilik. Namun, jika sarusun dihuni, maka setiap penghuni punya hak suara setelah memperoleh kuasa dari pemilik sarusun. Dengan demikian, jika pemilik mempunyai 100 sarusun, dan seluruhnya dihuni, maka 100 penghuni mempunyai 100 suara. Sebaliknya, jika pemilik mempunyai 100 sarusun, dan seluruhnya tidak dihuni, maka 100 sarusun tetap dihitung satu suara. Sekali lagi, pembuat undang-undang mengatur hal ini karena ini adalah hak suara penghunian, bukan hak suara pemilikan atau pengelolaan.

Sekarang, supaya pemahaman terhadap hak suara penghunian lebih jelas, perlu juga memahami arti dan batas dari hak suara pemilikan dan hak suara pengelolaan. Hak suara pengelolaan adalah hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak suara pemilikan adalah hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni sarusun, pemilihan pengurus, dan biaya-biaya atas sarusun. Kedua jenis hak suara ini dihitung berdasarkan NPP.

Berdasarkan pengertian hak suara tersebut, jelas bahwa pembuat undang-undang memberikan dua hak suara kepada pemilik yang dihitung berdasarkan NPP dan satu hak suara kepada penghuni, yang dihitung berdasarkan one occupied unit one vote. Dengan demikian, jika pemilihan pengurus P3SRS dilakukan berdasarkan one man one vote, hal tersebut tidak tepat dan melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada. Namun, jika ada pengambilan suara karena ada rencana perubahan tata tertib hunian suatu rumah susun, penentuan berdasarkan one occupied unit one vote adalah tepat.

Penulis berkesempatan membaca beberapa anggaran dasar suatu rumah susun yang berbeda dengan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam perangkat hukum terkait rumah susun. Bahkan, ada yang betul-betul keluar dari hak-hak suara di dalam peraturan perundang-undangan rumah susun. Celakanya lagi, penyelewengan tersebut disetujui oleh Kepala Daerah yang memberikan pengesahan status badan hukum terhadap P3SRS pada saat pendiriannya. Hal ini tentunya sangat disayangkan dan pada akhirnya, merugikan para pemilik dan penghuni rumah susun. Melihat keadaan saat ini, terlebih dengan semakin banyaknya rumah susun dan P3SRS yang telah sah sebagai badan hukum dan beroperasi, penerapan peraturan secara konsisten dan pemahaman ketentuan hukum yang bulat adalah hal yang tidak bisa ditawar lagi.

Konsep Kepemilikan Satuan Rumah Susun

condominium-1149195_1280Rumah susun berbeda dengan bangunan bertingkat biasa. Tidak semua bangunan bertingkat adalah rumah susun tapi bisa dikatakan, rumah susun pasti adalah bangunan bertingkat. Secara sederhana, perbedaan mendasar antara rumah susun dan bangunan bertingkat adalah adanya bagian-bagian yang dimiliki secara terpisah dan bagian-bagian yang dimiliki secara bersama. Sedangkan, bangunan bertingkat yang bukan rumah susun, sewajarnya hanya dimiliki oleh satu pihak, apakah individu atau badan hukum.

Undang-undang rumah susun tahun 2011 memberikan pengertian terhadap rumah susun yaitu sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Unsur yang penting dari pengertian rumah susun di sini adalah “dimiliki dan digunakan secara terpisah”, yaitu merujuk kepada satuan rumah susun yang dibeli/dimiliki. Kemudian, “dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”, yaitu merujuk kepada kepemilikan bersama.

Karena sifatnya yang dimiliki secara terpisah, jelas pengelolaan satuan rumah susun adalah wewenang dari pemilik dari satuan rumah susun bersangkutan. Sedangkan, perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (P3SRS) wajib mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian. Dengan demikian, jelas bahwa pengurusan hak-hak bersama di dalam suatu rumah susun adalah wewenang dari P3SRS, bukan wewenang dari pemilik satuan rumah susun.

Peraturan pelaksanaan rumah susun memberikan pengertian yang lebih mendalam mengenai konsep dan batasan kepemilikan satuan rumah susun. Disebutkan bahwa hak milik perseorangan merupakan ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding. Dalam hal ruangan dibatasi dinding, permukaan bagian dalam dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, permukaan bagian atas dari lantai struktur, merupakan batas pemilikannya. Dalam hal ruangan sebagian tidak dibatasi dinding, batas permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang ditarik secara vertikal merupakan pemilikannya. Contohnya adalah balkon, di mana batas bagian atas setinggi permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, merupakan batas pemilikannya. Dalam hal ruangan keseluruhannya tidak dibatasi dinding, garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang penggunaannya sesuai dengan peruntukannya, merupakan batas pemilikannya. Contohnya adalah tempat usaha yang terbuka (los).

Pemahaman terhadap konsep dan batasan kepemilikan satuan rumah susun adalah hal yang penting bagi setiap pengembang, pemilik satuan rumah susun dan juga bagi P3SRS selaku pengelola karena pemahaman terhadap batasan kepemilikan mempunyai dampak terhadap berbagai aspek hukum lainnya. Dengan pemahaman tersebut, diharapkan konflik-konflik yang biasa terjadi antara penghuni dan pengelola dapat dikurangi.