Archive

Posts Tagged ‘pertanahan’

Podcast: Dualisme Hukum Pertanahan

Podcast: Hak Guna Bangunan

Quo Vadis RUU Pertanahan

Saat ini, DPR sedang membahas RUU Pertanahan. RUU ini masuk dalam prioritas beberapa RUU yang akan diselesaikan di tahun 2014. RUU Pertanahan merupakan inisiatif dari DPR dan sedang dalam tahap pembicaraan tingkat I di Komisi II DPR.

Beberapa waktu lalu, saya diundang untuk memberikan komentar atas RUU Pertanahan di suatu seminar nasional yang diadakan oleh Universitas Katolik Indonesia Atma Jaya, Jakarta. Terdapat beberapa permasalahan yang saya catat pada RUU Pertanahan, antara lain, terkait hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, nominee arrangement, dan pendaftaran tanah.

Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960 telah mengamanatkan agar ketentuan tentang hak milik diatur lebih lanjut di dalam suatu undang-undang. Selain itu, UUPA juga mengamanatkan agar ketentuan tentang hak sewa untuk bangunan diatur lebih lanjut dalam suatu perundang-undangan. Ketentuan tentang hak milik dan hak sewa untuk bangunan yang ada pada RUU bisa dibilang tidak berbeda dengan apa yang telah diatur oleh UUPA. Dengan kata lain, amanat UUPA tidak terwujud. Belum lagi beberapa masalah lain yang selalu menaungi hak sewa, yaitu terkait cakupan, jangka waktu sewa, dan kepemilikan bangunan di atas tanah sewa yang belum diatur secara jelas.

RUU Pertanahan juga memberikan pengaturan lebih spesifik terkait hak pakai. Namun, pengaturan tersebut berpotensi melanggar Undang-Undang Penanaman Modal (UUPM). RUU Pertanahan mengatur bahwa hak pakai dapat digunakan sebagai kegiatan usaha pertanian, peternakan, dan perkebunan, seperti halnya hak guna usaha. Hak pakai dapat dimiliki oleh WNA dan badan hukum asing. Sedangkan, di lain sisi, UUPM mengatur bahwa segala bentuk penanaman modal asing harus berbentuk perseroan terbatas. Jika hal ini dibiarkan, konflik hukum antara kedua UU akan terjadi.

Telah menjadi pengetahuan umum bahwa WNA banyak menguasai tanah-tanah strategis yang digunakan untuk kepentingan pribadi maupun kegiatan usaha. Dalam prakteknya, nominee arrangement dilakukan dengan model dan konsep hukum yang canggih untuk melindungi kepentingan hukum WNA. Namun, hal itu sesungguhnya adalah bentuk penyelundupan hukum. Seperti halnya pada UUPM, RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa bentuk-bentuk nominee arrangement adalah batal demi hukum.

Indonesia menganut sistem publikasi negatif dalam sistem pendaftaran tanah. Namun, unsur positif memegang peranan sangat penting. RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa pihak ketiga tidak dapat lagi mengajukan gugatan terhadap sertifikat tanah pihak lain yang telah terbit lebih dari 5 tahun. Hal ini diperlukan untuk memberikan kepastian hukum terhadap kepemilikan sertifikat tanah, yang pada akhirnya akan mengurangi secara signifikan sengketa tanah yang terjadi.

Inisiatif DPR mengajukan RUU Pertanahan patut diapresiasi. Namun, RUU Pertanahan harus mampu mengatasi berbagai persoalan tanah yang terjadi selama ini, bukan malah menimbulkan masalah baru. Semoga DPR dan Pemerintah dapat mewujudkan harapan tersebut.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

Quo Vadis Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Rumah Susun (Pertama)

Upper East Side condos and co-ops, New York City, USAUndang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun (UURS) sudah terbit sejak tanggal 10 November 2011. UURS menyebutkan bahwa peraturan perundang-undangan pelaksanaan yang diamanatkan UURS diselesaikan paling lambat 1 (satu) tahun kemudian. Artinya, selambatnya pada tanggal 10 November 2012 seharusnya peraturan pelaksanaan UURS telah terbit. Namun, sampai dengan saat ini, belum ada peraturan pelaksanaan UURS yang telah diterbitkan, selain peraturan-peraturan pelaksanaan yang telah ada sebelum UURS diundangkan. Informasi yang penulis terima dari pihak Kementrian Perumahan Rakyat, sejak beberapa waktu lalu, pihak Kementrian sedang menyiapkan rancangan peraturan pemerintah tentang penyelenggaraan rumah susun dan rancangan peraturan pemerintah tentang badan pelaksana pembangunan rumah susun. Belum jelas kapan rancangan peraturan pemerintah tersebut akan terbit dan diberlakukan.

UURS mengamanatkan 14 peraturan pemerintah, 6 peraturan menteri dan 1 peraturan daerah. Peraturan pemerintah yang perlu disiapkan ialah yang mengatur tentang pembinaan penyelenggaraan rumah susun yang dilaksanakan oleh Pemerintah (pasal 12), kewajiban menyediakan rumah susun umum (pasal 16 ayat (4)), pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum (pasal 20 ayat (5)), pemisahan rumah susun (pasal 27), pelaksanaan pinjam pakai atau sewa pada rumah susun khusus (pasal 45 ayat (7)), bentuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dan sertifikat kepemilikan bangunan gedung dan tata cara penerbitannya (pasal 49), pengalihan satuan rumah susun umum (pasal 54 ayat (4)), pedoman pengawasan satuan rumah susun Negara (pasal 55 ayat (2)), pengelolaan rumah susun, masa transisi dan tata cara penyerahan pertama kali (pasal 60), peningkatan kualitas rumah susun (pasal 69), pengendalian penyelenggaraan rumah susun (pasal 71 ayat (2)), penugasan atau pembentukan badan pelaksana (pasal 73), perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (pasal 78), bentuk dan tata cara pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus serta bantuan dan kemudahan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (pasal 88 ayat (4)). Read more…

Real Estate Asia Outlook 2014

Beberapa waktu lalu saya menghadiri suatukonferensi dengan nama Real Estate Asia Outlook 2014: Philippines, Malaysia & Indonesia, pada tanggal 12 – 13 Maret 2014. Tema acara tersebut adalah realisasi investasi dan pertumbuhan peluang bisnis di Asia. Pada hari ke-2, yaitu pada tanggal 13 Maret 2014, agenda acara konferensi tersebut fokus pada perkembangan dan pertumbuhan properti di Indonesia. Adalah hal yang mengejutkan dan membanggakan bagi saya melihat pembahasan tentang properti di Indonesia diberikan jatah satu hari penuh. Perwakilan dari pihak pengembang, konsultan properti, dan advokat di bidang properti hadir di Singapura, untuk memberikan penjelasan dan pandangan mengenai perkembangan properti di tanah air.

Saya membawakan perkembangan kebijakan dan kerangka hukum properti di Indonesia. Secara prinsip, ada enam pokok bahasan yang saya sampaikan, yaitu kerangka hukum pertanahan di Indonesia, penanaman modal asing di bidang real estat, peningkatan suku bunga Bank Indonesia, pelimpahan kewenangan dari pemerintah pusat kepada pemerintah daerah terkait Pajak Bumi dan Bangunan dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, ketentuan hunian berimbang, dan ekspektasi terhadap rancangan undang-undang pertanahan dan rancangan undang-undang pengakuan dan perlindungan masyarakat hukum adat.

Penjelasan tentang hukum pertanahan merujuk kepada jenis-jenis hak atas tanah yang dikenal di Indonesia. Hal ini selalu menarik bagi investor asing mengingat pada umumnya mereka mengenal konsep free hold dan leased hold. Pembicaraan dan pertanyaan seringkali tertuju pada hak pakai, apakah yang membedakan hak pakai dan hak-hak lainnya. Saya jelaskan bahwa hak pakai mempunyai jangka waktu yang lebih pendek dari hak atas tanah lain dan memerlukan persetujuan pejabat yang berwenang jika hendak dialihkan. Namun, setelah mendengar bahwa penanaman modal asing di Indonesia terbuka 100% untuk real estat, investor asing tidak lagi mengkuatirkan hal hak pakai karena mereka menyadari bahwa setelah perseroan terbatas terbentuk, perseroan terbatas bisa memiliki hak guna bangunan dan hak guna usaha; dua hak atas tanah yang mereka lihat lebih “baik” dibandingkan hak pakai.

Secara umum, saya melihat bahwa investor asing mempunyai keinginan besar untuk masuk ke Indonesia untuk berinvestasi di bidang real estat. Mereka telah mengutarakan niat mereka untuk masuk ke pasar perumahan dan perkantoran. Namun, kebanyakan investor asing kuatir terhadap jangka waktu hak atas tanah yang tidak memberikan kepastian terhadap perlindungan investasi mereka di Indonesia.

Terlepas dari keinginan dan kekuatiran investor asing, hal ini menunjukkan bahwa Indonesia menyediakan potensi yang besar dalam hal real estat. Masih banyak kesempatan bagi para pengembang lokal untuk mengembangkan aset-aset di Indonesia. Semoga dengan masuknya investor asing ke Indonesia akan memacu pengembang lokal untuk lebih profesional, memberikan pelayanan berkualitas, dan meningkatkan mutu produk real estat.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank