Archive

Posts Tagged ‘hukum pertanahan’

Podcast: Dualisme Hukum Pertanahan

Podcast: Hak Guna Bangunan

Menuju Kepastian Hukum Pembelian Tanah

land procurementHukum agraria tahun 1960, sebagai hukum pertanahan mendasar di Indonesia, telah mengatur mengenai pendaftaran tanah. Pendaftaran hak atas tanah dan penerbitan sertipikat hak atas tanah dianggap sebagai bukti yang kuat. Ini berarti bahwa pendaftaran tanah tidak dianggap sebagai bukti mutlak, yang juga berarti, masih dapat dibatalkan.

Ketentuan tentang pendaftaran tanah dalam hukum agraria menimbulkan permasalahan hukum bagi seluruh pembeli tanah atau real estat. Di satu sisi, ketentuan ini memberikan kesempatan bagi pemilik sesungguhnya untuk mengajukan klaim atau keberatan sehubungan dengan pendaftaran tanah dan sertipikat tanah. Di sisi lain, peluang tersebut mengakibatkan ketidakpastian hukum bagi semua pembeli, khususnya pembeli beritikad baik, yang membeli tanah atau real estat tersebut dari penjual atau pemilik sebelumnya.

Problem klasik antara keadilan, untuk melindungi pemilik sesungguhnya, dan kepastian hukum, untuk melindungi pembeli, adalah salah satu masalah yang selalu diperdebatkan antara ahli hukum dan praktisi. Untuk mengakomodir kedua perbedaan tersebut, peraturan pemerintah tahun 1997 memberikan pengaturan lebih lanjut tentang sertipikat tanah. Peraturan tersebut mengatur bahwa sertipikat tanah adalah bukti kuat terkait dengan data fisik dan yuridis yang diuraikan di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah terkait. Selanjutnya, peraturan pemerintah mengatur bahwa jika sebidang tanah telah disertifikasi atas nama individu atau badan hukum, yang diperoleh dengan itikad baik dan secara aktual menguasainya, maka pihak lain yang merasa berhak atas hak atas tanah tersebut tidak dapat mengajukan klaim terhadap pelaksanaan haknya jika dalam waktu 5 tahun sejak penerbitan sertipikat hak atas tanah, pihak tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepada kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan melalui pengadilan sehubungan dengan penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tanah. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum bagi pembeli jika 5 tahuntelah berlalu. Namun, ketentuan ini sayangnya sering tidak dipertimbangkan oleh hakim. Oleh karena itu, ketidakpastian di antara para pembeli, khususnya investor, masih terus terjadi. Lebih buruk lagi, banyak sengketa hukum antara penggugat, yang kemungkinan belum memegang sertipikat sebagai bukti mereka, dapat memenangkan gugatan terhadap pembeli atau pemilik tanah yang telah memperoleh sertipikat tanah atas namanya.

Satu perkembangan positif adalah posisi hakim-hakim Mahkamah Agung sehubungan dengan pembelian tanah yang dibeli dengan itikad baik. Baru-baru ini di tahun 2015, ada dua putusan, yang telah menjadi yurisprudensi, yang mendukung dan melindungi pembeli beritikad baik. Kedua putusan ini berasal dari peradilan umum dan peradilan tata usaha negara.

Intisari dari kedua yurisprudensi ini adalah bahwa pembeli dianggap beritikad baik sepanjang sertipikat tanah telah terdaftar atas nama pembeli, peralihan (jual beli) dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan sesuai peraturan yang berlaku. Pembeli beritikad baik ini harus dilindungi secara hukum dari perspektif hukum perdata, hukum administrasi negara, dan hukum pidana. Hal ini sangat positif bagi semua pembeli/investor tanah atau real estat, dan khususnya sangat penting sehubungan dengan perkembangan peraturan pendaftaran tanah di Indonesia.

Salah satu latar belakang dari kedua putusan tersebut adalah surat edaran dari Mahkamah Agung yang ditujukan kepada semua ketua pengadilan tingkat pertama dan tingkat banding di Indonesia pada tahun 2012, dan kemudian dilanjutkan dengan surat edaran lain pada tahun 2014. Berdasarkan surat edaran tahun 2012, kamar perdata Mahkamah Agung menetapkan bahwa perlindungan harus diberikan bagi pembeli beritikad baik meski kemudian ditemukan bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat tersebut. Pemilik sesungguhnya atau penggugat tanah tersebut hanya dapat mengajukan klaim ganti rugi terhadap penjual dengan dasar bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat. Dengan demikian, pembeli beritikad baik dilindungi secara hukum.

Hal yang penting untuk dicatat, perlindungan tersebut hanya diberikan kepada pembeli beritikad baik. Untuk itu, sangat penting untuk mengerti apa yang dimaksud sebagai “itikad baik”. Kamus Black’s Law mendefinisikan itikad baik sebagai keadaan pikiran meliputi kejujuran dalam keyakinan dan tujuan, kesetiaan seseorang atas tugas dan kewajibannya, melaksanakan standar komersial yang wajar dalam perdagangan atau usaha, atau tidak adanya tujuan untuk mengelabui atau mencari keuntungan yang tidak wajar. Prof. Dr. Siti Ismijati Jeni SH., CH., menjelaskan bahwa itikad baik berasal dari istilah hukum Romawi, yaitu bona fides. Ia menjelaskan lebih lanjut bahwa itikad baik merujuk pada kejujuran dan kepatutan. Di kamus yang sama, bona fidesdiartikan sebagai standar perilaku yang diharapkan pada seseorang, khususnya dalam pembuatan kontrak dan perbuatan-perbuatan serupa, tanpa tujuan untuk menipu atau pembalasan.

Singkatnya, unsur itikad baik adalah kejujuran, pengertian atas kewajiban sebagai seorang pembeli, adil dalam bisnis, dan tidak mempunyai tujuan amoral. Untuk menyingkatnya lebih jauh, sebagaimana disebutkan oleh Prof Siti, unsur itikad baik adalah kejujuran dan kepatutan.Kedua elemen ini harus dapat dibuktikan agar pembeli dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik.

Surat edaran dan kedua yurisprudensi ini adalah hal yang positif bagi proses peradilan di Indonesia, khususnya untuk memberikan kepastian hukum atas pembelian tanah atau real estat oleh pembeli atau investor. Kepastian ini sangat penting bagi semua pemilik tanah, yang telah memenuhi kedua elemen itikad baik pada saat pembelian dilakukan. Jika kepastian hukum dijaga, maka pertumbuhan ekonomi juga akan lebih mantap.

Simpang Siur Izin Lokasi

izin lokasi
Peraturan tentang penataan ruang mensyaratkan bahwa setiap orang yang memanfaatkan ruang wajib memiliki izin pemanfaatan ruang. Izin pemanfaatan ruang diberikan antara lain untuk menjamin pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang.

Izin pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan pemanfaatan ruang pada suatu kawasan. Hal penting yang perlu dipahami adalah izin pemanfaatan ruang diberikan sebelum pemanfaatan dilaksanakan. Peraturan lebih lanjut mengatur bahwa izin pemanfaatan ruang dapat berupa izin prinsip, izin lokasi, izin penggunaan pemanfaatan tanah, izin mendirikan bangunan, dan izin lain berdasarkan peraturan. Sesuai dengan kewenangan daerah berdasarkan otonomi daerah, izin pemanfaatan ruang diberikan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.

Peraturan mengatur lebih lanjut bahwa izin prinsip dan izin lokasi diberikan berdasarkan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota. Kemudian, izin penggunaan pemanfaatan tanah diberikan berdasarkan izin lokasi. Sedangkan, izin mendirikan bangunan diberikan berdasarkan rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi.

Di dalam penjelasannya, izin prinsip diartikan sebagai izin yang diberikan pemerintah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip merupakan pertimbangan pemanfaatan lahan berdasarkan aspek teknis, politis, dan social budaya sebagai dasar dalam pemberian izin lokasi. Selain itu, dijelaskan bahwa izin prinsip dapat berupa surat penunjukan penggunaan lahan.

Di lain sisi, izin lokasi dijelaskan sebagai izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya. Izin lokasi merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan dalam rangka pemanfaatan ruang. Izin lokasi diberikan berdasarkan izin prinsip jika peraturan daerah mensyaratkan izin prinsip.

Dengan demikian, peraturan penataan ruang telah jelas mengatur bahwa urut-urutan izin pemanfaatan ruang adalah izin prinsip, izin lokasi, izin penggunaan pemanfaatan tanah, dan izin mendirikan bangunan. Di antara izin-izin ini, ada berbagai persyaratan lain yang perlu diperoleh sebelum izin-izin tersebut diterbitkan. Pengaturan tentang izin lokasi telah diatur lebih lanjut di dalam peraturan menteri agrarian tahun 1999 dan kemudian diperbarui oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang di tahun 2015.

Meski perangkat hukum tata ruang, izin lokasi, dan perangkat hukum daerah telah jelas, dalam implementasinya masih terdapat berbagai distorsi dan pandangan berbeda-beda. Ada daerah yang secara jelas mensyaratkan izin lokasi. Namun, ada daerah yang mengatakan bahwa izin lokasi tidak berlaku atau tidak diperlukan di daerah tersebut. Kesimpangsiuran ini perlu diselaraskan agar calon investor memperoleh kepastian hukum atas hak dan kewajibannya dalam rangka pemanfaatan ruang.

Mengkritisi Peraturan Kepemilikan Properti bagi WNA

kepemilikan properti bagi WNASebagai kelanjutan dari peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia (PP 103), Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN telah menerbitkan peraturan menteri nomor 13 tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Ada tiga hal utama yang perlu dikritisi dari terbitnya kedua peraturan tersebut. Pertama, adanya norma hukum baru terkait perkawinan yang secara spesial diberikan kepada warga negara asing (WNA) yang kawin dengan warga negara Indonesia (WNI). Kedua, perbedaan periode hak pakai untuk WNA dan WNI. Ketiga, perbedaan perlakuan terhadap hak pakai (HP) yang diterbitkan di atas hak milik (HM) antara WNA dan WNI, dan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI.

Perjanjian Pemisahan Harta

PP 103 mengatur bahwa WNI yang kawin campur dengan WNA dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lain dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris. Undang-undang perkawinan tahun 1974 (UU Perkawinan) hanya mengenai istilah “perjanjian perkawinan”. Perjanjian perkawinan dibuat pada saat atau sebelum perkawinan berlangsung, disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (bukan hanya dengan akta notaris), dan tidak mewajibkan bahwa perjanjian tersebut dibuat dalam bentuk akta notarial. Sedangkan, PP 103 memperkenalkan istilah baru yaitu “perjanjian pemisahan harta” yang cukup dibuat dengan akta notaris. Ketentuan tersebut tidak menjelaskan apakah wajib dibuat sebelum atau pada saat perkawinan berlangsung dan juga apakah wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan. Sehingga, ketentuan tentang “perjanjian pemisahan harta” membuka penafsiran diperbolehkannya “post-nuptial agreement” atau “perjanjian pasca perkawinan” yang senyatanya tidak dikenal di dalam hukum perkawinan di Indonesia karena menggunakan terminologi berbeda, tidak merujuk pada ketentuan UU Perkawinan, mempunyai syarat formalitas yang berbeda dengan ketentuan UU Perkawinan, dan tidak perlu disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (cukup dengan akta notaris). Selain itu, ketentuan tersebut sangat diskriminatif terhadap WNI yang tidak melakukan perkawinan campur dengan WNA karena pemisahan harta bersama untuk perkawinan antar WNI hanya dapat dilakukan dengan perjanjian perkawinan yang wajib dilakukan sebelum atau pada saat perkawinan dan perjanjian perkawinan tersebut wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan, terlepas apakah perjanjian perkawinan tersebut dibuat secara bawah tangan atau notarial.

Ketentuan mengenai pemisahan harta juga bertentangan dengan ketentuan undang-undang pokok agraria tahun 1960 (UU PA) yang secara esensi mengatur bahwa jika terjadi percampuran harta karena perkawinan, maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut, hak atas tanah tersebut wajib dilepaskan. Hal ini kemudian dipertegas dengan ketentuan lain di dalam UU PA yang mengatur bahwa setiap jual beli dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada WNA adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Perjanjian pemisahan harta, yang diatur dalam PP 103, sewajarnya tidak bisa digunakan untuk mengesampingkan ketentuan UU PA yang secara hirarki lebih tinggi dari PP 103.

Periode Hak Pakai

PP 103 mengatur bahwa jangka waktu HP di atas tanah negara, khusus untuk WNA, adalah 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode ini sama dengan periode dalam hak guna bangunan yang hanya bisa dimiliki oleh WNI atau badan hukum Indonesia. Artinya, melalui PP 103, pemerintah mengubah periode HP sebelumnya (total 70 tahun) dan menyamakan periode HP dengan HGB. Namun, periode tersebut berbeda dengan periode HP yang dimiliki oleh WNI, yaitu 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode tersebut merujuk pada ketentuan di dalam peraturan pemerintah nomor 40 tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah (PP 40) karena PP 103 tidak berlaku bagi WNI. Dengan demikian, jelas PP 103 diskriminatif terhadap WNI.

Periode Hak Pakai di atas Hak Milik

Selain perbedaan periode HP di atas tanah negara, PP 103 juga membedakan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI. HP di atas HM yang dimiliki WNA diberikan untuk 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Sedangkan, untuk WNI, PP 40 mengatur bahwa HP di atas HM terbit untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperbaharui. Sehingga, total perbedaan antara HP di atas HM untuk WNA dan WNI adalah 55 tahun (80 – 25). Ketentuan ini sangat diskriminatif terhadap WNI.

Perbedaan perlakuan periode antara WNA dan WNI secara esensi melanggar konstitusi negara Indonesia yang mengatur bahwa segala warga negara bersamaan kedudukannya di dalam hukum. Ketentuan dalam UUD 1945 tersebut merujuk pada hak-hak konstitusional WNI, yang sesungguhnya juga merupakan hak asasi manusia setiap WNI di Indonesia. Selanjutnya, pasal 33 ayat (3) UUD 1945 mengatur bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (baca: WNI). Pasal 33 UUD 1945 menjadi dasar bagi UU PA yang mengatur bahwa seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan kekayaan nasional. Ketentuan UU PA juga mengatur bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa tersebut adalah hubungan yang bersifat abadi. Ketentuan tersebut menunjukan sifat komunalistik religius dan hak bangsa Indonesia yang sangat mendasar di dalam ketentuan hukum pertanahan di Indonesia.

Selanjutnya, UU PA mengatur bahwa hanya WNI dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Tiap-tiap WNI, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.

Berdasarkan uraian di atas, adalah sangat wajar untuk disimpulkan, bahwa hak-hak WNI haruslah lebih baik atau setidak-tidaknya seimbang dari hak-hak yang diberikan kepada WNA. Penyimpangan terhadap hal ini atau bahkan diskriminasi hak-hak WNI terhadap hak atas tanah adalah pelanggaran terhadap hak konstitusional WNI, hak asasi WNI, dan hak-hak setiap dari WNI sebagaimana diatur dalam hukum pertanahan yang berlaku di Indonesia.

Oleh karena itu, pemerintah perlu segera melakukan revisi terhadap PP 103 atau terhadap PP 40 sehingga pertentangan antara hak-hak WNI dan WNA dapat diharmoniskan dan implementasi dari PP 103 dapat berjalan dengan lancar di tingkat pelaksanaannya.