Archive

Posts Tagged ‘hgb’

Podcast: Hak Guna Bangunan

Semua Bisa Membeli Rumah

Semua bisa membeli rumahMembangun satu juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) adalah tujuan yang mulia. Dalam penjelasan peraturan pemerintah tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR, diseubtkan bahwa rata-rata kepemilikan rumah di Indonesia adalah 78,7% dan sisanya adalah bukan pemilik (menyewa atau menumpang). Ada 11,8 juta Keluarga yang sama sekali tidak mempunyai rumah. Tujuannya mulia. Kebutuhannya sangat aktual. Masalahnya nyata.

Pada akhir tahun 2016, tepatnya tanggal 29 Desember, pemerintah pusat menerbitkan suatu peraturan yang secara khusus ditujukan untuk MBR. Melalui peraturan ini, pemerintah memfasilitasi para pengembang perumahan untuk MBR dengan menghilangkan izin lokasi, mengatur jangka waktu yang jelas terkait permohonan perizinan ke pemerintah daerah, fleksibel dalam validasi bea perolehan ha katas tanah dan bangunan serta dalam hal kewajiban penyediaan lahan makam, dan ketat dalam pemberian sanksi. Sebagai penduduk Indonesia, kita semua perlu mendukung aturan baru tersebut, setidak-tidaknya, dengan tidak melakukan hal-hal yang menghambat pencapaian tujuan mulia tersebut.

Aturan baru berfokus pada pengembangan tanah antara 0,5 sampai dengan 5Ha tanah untuk perumahan (bukan rumah susun). Badan hukum wajib menyiapkan suatu proposal pembangunan meliputi perencanaan dan disain dari perumahan MBR, fasilitasnya, infrastruktur, dan utilitas, pengadaan tanah, dan pemenuhan perizinan. Proposal perlu melampirkan sertipikat tanah atau bukti kepemilikan lain dan bukti pembayaran atas pajak bumi dan bangunan. Izin lokasi tidak lagi diperlukan sepanjang lokasi pengembangan memang diperuntukkan sebagai perumahan MBR. Hal ini menunjukkan keseriusan dan terobosan dari pemerintah untuk mempercepat proses pengadaan tanah. Pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) wajib menyetujui proposal tidak lebih dari 7 hari kerja setelah menerima dokumen lengkap dan sesuai persyaratan.

Pengembang kemudian akan melaksanakan pembebasan lahan (kecuali sudah dilakukan) melalui perjanjian pelepasan hak atas tanah di hadapan kepala kantor pertanahan. Ada mekanisme lain untuk memperoleh tanah, yaitu melalui jual beli, tukar-menukar, dan pelepasan hak di hadapan Notaris. Sangat disayangkan metode tersebut tidak diatur secara jelas di dalam peraturan tersebut karena akan memberikan fleksibilitas bagi pengembang. Kemudian, pengembang perlu mengajukan pengesahan site plan dan Pendaftaran surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan Lingkungan, yang wajib diterbitkan tidak lebih dari 1 (satu) hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan.

Jika pengembang tidak menyediakan lahan makam untuk perumahan MBR, pengembang dapat menyediakan lahan tersebut di lokasi terpisah sepanjang luasnya 2% dari total luas lahan yang dikembangkan untuk perumahan MBR atau meyediakan dana untuk lahan makam yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebesar 2% dari nilai pengadaan tanah perumahan MBR yang direncanakan. Lahan yang diperoleh perlu diukur dan harus diselesaikan dalam 14 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan. Jangka waktu tersebut 4 hari lebih cepat dari jangka waktu biasa untuk umum (bukan untuk MBR). Pengukuran bisa dilakukan oleh surveyor berlisensi, yang bukan dari kantor pertanahan. Hal ini adalah terobosan lain dari pemerintah. Terobosan ini bisa memotong secara signifikan birokrasi internal di kantor pertanahan. Setelah diukur, pengembang mengajukan permohonan sertifikasi hak guna bangunan yang wajib diselesaikan dalam 3 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap yang disyaratkan. Jika dibandingkan dengan jangka waktu untuk masyarakat, sertipikasi tersebut bisa mencapai 57 hari kalendar. Perbedaan yang sangat signifikan.

Hal lain yang penting, peraturan mengatur bahwa jika pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) tidak menerbitkan izin yang dimohonkan, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada walikota/bupati. Jika tetap tidak ditindaklanjuti, dirujuk ke Gubernur untuk memberikan sanksi administratif sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Jika tetap belum berhasil, gubernur akan mengambil alih untuk menerbitkan izin tersebut. Jika gubernur tidak juga menerbitkan izin tersebut, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan untuk mengambil alih dan menerbitkan izin tersebut. Oleh karena itu, mekanisme pengajuan izin menjadi jelas dan ada jalan bagi pengembang untuk melindungi kepentingannya sepanjang pengembang memenuhi persyaratan-persyaratan yang ada.

Bagi seorang manusia, mempunyai rumah adalah hal penting. Hal itu baik untuk kebanggan pribadi dan masa depannya. Mendukung tujuan pemerintah dalam hal ini adalah mulia. Oleh karena itu, mari kita mendukung gerakan pemerintah dan berharap agar tujuan tersebut menjadi kenyataan.

Mengkritisi Peraturan Kepemilikan Properti bagi WNA

kepemilikan properti bagi WNASebagai kelanjutan dari peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia (PP 103), Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN telah menerbitkan peraturan menteri nomor 13 tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Ada tiga hal utama yang perlu dikritisi dari terbitnya kedua peraturan tersebut. Pertama, adanya norma hukum baru terkait perkawinan yang secara spesial diberikan kepada warga negara asing (WNA) yang kawin dengan warga negara Indonesia (WNI). Kedua, perbedaan periode hak pakai untuk WNA dan WNI. Ketiga, perbedaan perlakuan terhadap hak pakai (HP) yang diterbitkan di atas hak milik (HM) antara WNA dan WNI, dan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI.

Perjanjian Pemisahan Harta

PP 103 mengatur bahwa WNI yang kawin campur dengan WNA dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lain dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris. Undang-undang perkawinan tahun 1974 (UU Perkawinan) hanya mengenai istilah “perjanjian perkawinan”. Perjanjian perkawinan dibuat pada saat atau sebelum perkawinan berlangsung, disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (bukan hanya dengan akta notaris), dan tidak mewajibkan bahwa perjanjian tersebut dibuat dalam bentuk akta notarial. Sedangkan, PP 103 memperkenalkan istilah baru yaitu “perjanjian pemisahan harta” yang cukup dibuat dengan akta notaris. Ketentuan tersebut tidak menjelaskan apakah wajib dibuat sebelum atau pada saat perkawinan berlangsung dan juga apakah wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan. Sehingga, ketentuan tentang “perjanjian pemisahan harta” membuka penafsiran diperbolehkannya “post-nuptial agreement” atau “perjanjian pasca perkawinan” yang senyatanya tidak dikenal di dalam hukum perkawinan di Indonesia karena menggunakan terminologi berbeda, tidak merujuk pada ketentuan UU Perkawinan, mempunyai syarat formalitas yang berbeda dengan ketentuan UU Perkawinan, dan tidak perlu disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (cukup dengan akta notaris). Selain itu, ketentuan tersebut sangat diskriminatif terhadap WNI yang tidak melakukan perkawinan campur dengan WNA karena pemisahan harta bersama untuk perkawinan antar WNI hanya dapat dilakukan dengan perjanjian perkawinan yang wajib dilakukan sebelum atau pada saat perkawinan dan perjanjian perkawinan tersebut wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan, terlepas apakah perjanjian perkawinan tersebut dibuat secara bawah tangan atau notarial.

Ketentuan mengenai pemisahan harta juga bertentangan dengan ketentuan undang-undang pokok agraria tahun 1960 (UU PA) yang secara esensi mengatur bahwa jika terjadi percampuran harta karena perkawinan, maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut, hak atas tanah tersebut wajib dilepaskan. Hal ini kemudian dipertegas dengan ketentuan lain di dalam UU PA yang mengatur bahwa setiap jual beli dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada WNA adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Perjanjian pemisahan harta, yang diatur dalam PP 103, sewajarnya tidak bisa digunakan untuk mengesampingkan ketentuan UU PA yang secara hirarki lebih tinggi dari PP 103.

Periode Hak Pakai

PP 103 mengatur bahwa jangka waktu HP di atas tanah negara, khusus untuk WNA, adalah 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode ini sama dengan periode dalam hak guna bangunan yang hanya bisa dimiliki oleh WNI atau badan hukum Indonesia. Artinya, melalui PP 103, pemerintah mengubah periode HP sebelumnya (total 70 tahun) dan menyamakan periode HP dengan HGB. Namun, periode tersebut berbeda dengan periode HP yang dimiliki oleh WNI, yaitu 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode tersebut merujuk pada ketentuan di dalam peraturan pemerintah nomor 40 tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah (PP 40) karena PP 103 tidak berlaku bagi WNI. Dengan demikian, jelas PP 103 diskriminatif terhadap WNI.

Periode Hak Pakai di atas Hak Milik

Selain perbedaan periode HP di atas tanah negara, PP 103 juga membedakan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI. HP di atas HM yang dimiliki WNA diberikan untuk 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Sedangkan, untuk WNI, PP 40 mengatur bahwa HP di atas HM terbit untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperbaharui. Sehingga, total perbedaan antara HP di atas HM untuk WNA dan WNI adalah 55 tahun (80 – 25). Ketentuan ini sangat diskriminatif terhadap WNI.

Perbedaan perlakuan periode antara WNA dan WNI secara esensi melanggar konstitusi negara Indonesia yang mengatur bahwa segala warga negara bersamaan kedudukannya di dalam hukum. Ketentuan dalam UUD 1945 tersebut merujuk pada hak-hak konstitusional WNI, yang sesungguhnya juga merupakan hak asasi manusia setiap WNI di Indonesia. Selanjutnya, pasal 33 ayat (3) UUD 1945 mengatur bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (baca: WNI). Pasal 33 UUD 1945 menjadi dasar bagi UU PA yang mengatur bahwa seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan kekayaan nasional. Ketentuan UU PA juga mengatur bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa tersebut adalah hubungan yang bersifat abadi. Ketentuan tersebut menunjukan sifat komunalistik religius dan hak bangsa Indonesia yang sangat mendasar di dalam ketentuan hukum pertanahan di Indonesia.

Selanjutnya, UU PA mengatur bahwa hanya WNI dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Tiap-tiap WNI, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.

Berdasarkan uraian di atas, adalah sangat wajar untuk disimpulkan, bahwa hak-hak WNI haruslah lebih baik atau setidak-tidaknya seimbang dari hak-hak yang diberikan kepada WNA. Penyimpangan terhadap hal ini atau bahkan diskriminasi hak-hak WNI terhadap hak atas tanah adalah pelanggaran terhadap hak konstitusional WNI, hak asasi WNI, dan hak-hak setiap dari WNI sebagaimana diatur dalam hukum pertanahan yang berlaku di Indonesia.

Oleh karena itu, pemerintah perlu segera melakukan revisi terhadap PP 103 atau terhadap PP 40 sehingga pertentangan antara hak-hak WNI dan WNA dapat diharmoniskan dan implementasi dari PP 103 dapat berjalan dengan lancar di tingkat pelaksanaannya.

Mungkinkah Membatasi Peralihan HGU?

Di koran Bisnis Indonesia pada tanggal 2 Februari 2016, di rubrik pertanahan, Hak Guna Usaha (HGU)terdapat berita dengan judul “HGU Tak Boleh Dialihkan ke Pihak Ketiga”. Dari judulnya saja, hal ini menimbulkan tanda tanya, mengapa suatu Hak Guna Usaha (HGU) yang adalah hak atas tanah sebagaimana diatur dalam undang-undang, tidak dapat dialihkan kepada pihak ketiga?

Pemerintahan Presiden Jokowi selalu tampil kreatif untuk mendatangkan dan meningkatkan investasi dalam negeri dan asing. Belum lama, yaitu akhir tahun lalu, pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah yang mengatur kepemilikan tanah dalam bentuk hak pakai (HP) untuk warga negara asing. Peraturan tersebut masih menjadi pembicaraan dan pemerhati hukum properti bersilang pandangan. Namun, pemerintahan Presiden Jokowi juga perlu berhati-hati jangan sampai aturan main baru yang diterbitkan melabrak peraturan perundang-undangan lain, baik secara horisontal maupun vertikal. Hal ini penting karena ada kecenderungan, pemerintahan Jokowi tidak begitu memperhatikan tatanan hukum yang sudah ada sejak semula.

Undang-undang pokok agraria (UUPA) mengatur bahwa HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. UUPA juga mengatur bahwa HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hal ini diatur kembali dalam peraturan pemerintah tahun 1996 (PP 1996) yang mengatur mengenai HGU, hak guna bangunan (HGB), dan hak pakai (HP).

HGU memang unik, lain dari HGB dan HP. HGU hanya bisa diberikan di atas tanah Negara. HGB dan HP dapat diberikan di atas tanah Negara, tanah hak milik (HM), dan tanah hak pengelolaan. HGU juga hanya diberikan untuk tujuan pertanian, perikanan, atau peternakan, bukan untuk kepentingan pembangunan suatu bangunan. Meski dalam kenyataan, banyak didirikan bangunan di atas HGU, hal tersebut sesungguhnya tidak tepat.

Salah satu alasan pemerintah hendak membatasi peralihan HGU adalah karena HGU dipinjamkan kepada pihak ketiga. Keberatan terhadap hal ini tepat dan memang sudah diatur di dalam PP 1996. Ketentuan di dalam PP 1996 melarang penyerahan pengusahaan tanah HGU kepada pihak lain. Selain itu, salah satu kewajiban pemegang HGU adalah untuk mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai kelayakan usaha dan kriteria yang ditetapkan instansi teknis. Jika kewajiban ini dilanggar, maka secara hukum, pejabat yang berwenang berhak membatalkan HGU tersebut. Pembatalan HGU tentu berbeda dengan larangan atau pembatasan pengalihan.

UUPA dan PP 1996 mengatur secara jelas bahwa HGU dapat dialihkan kepada pihak ketiga. Hal ini adalah bagian esensial dari suatu hak atas tanah sebagai hak kebendaan. Untuk itu, tindakan yang perlu diambil adalah pembatalan HGU, bukan pembatasan atau larangan terhadap peralihan HGU.

Rencana pemerintah untuk membenahi para pengusaha HGU adalah hal yang baik dan patut didukung. Namun, tentunya keputusan-keputusan yang diambil haruslah merujuk pada kerangka dan sistem hukum pertanahan yang ada agar tidak mencederai bagian lain di dalam sistem yang ada.