Archive

Posts Tagged ‘hak pakai’

Podcast: Hak Pakai

Mengkritisi Peraturan Kepemilikan Properti bagi WNA

kepemilikan properti bagi WNASebagai kelanjutan dari peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia (PP 103), Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN telah menerbitkan peraturan menteri nomor 13 tahun 2016 tentang tata cara pemberian, pelepasan atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Ada tiga hal utama yang perlu dikritisi dari terbitnya kedua peraturan tersebut. Pertama, adanya norma hukum baru terkait perkawinan yang secara spesial diberikan kepada warga negara asing (WNA) yang kawin dengan warga negara Indonesia (WNI). Kedua, perbedaan periode hak pakai untuk WNA dan WNI. Ketiga, perbedaan perlakuan terhadap hak pakai (HP) yang diterbitkan di atas hak milik (HM) antara WNA dan WNI, dan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI.

Perjanjian Pemisahan Harta

PP 103 mengatur bahwa WNI yang kawin campur dengan WNA dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lain dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris. Undang-undang perkawinan tahun 1974 (UU Perkawinan) hanya mengenai istilah “perjanjian perkawinan”. Perjanjian perkawinan dibuat pada saat atau sebelum perkawinan berlangsung, disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (bukan hanya dengan akta notaris), dan tidak mewajibkan bahwa perjanjian tersebut dibuat dalam bentuk akta notarial. Sedangkan, PP 103 memperkenalkan istilah baru yaitu “perjanjian pemisahan harta” yang cukup dibuat dengan akta notaris. Ketentuan tersebut tidak menjelaskan apakah wajib dibuat sebelum atau pada saat perkawinan berlangsung dan juga apakah wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan. Sehingga, ketentuan tentang “perjanjian pemisahan harta” membuka penafsiran diperbolehkannya “post-nuptial agreement” atau “perjanjian pasca perkawinan” yang senyatanya tidak dikenal di dalam hukum perkawinan di Indonesia karena menggunakan terminologi berbeda, tidak merujuk pada ketentuan UU Perkawinan, mempunyai syarat formalitas yang berbeda dengan ketentuan UU Perkawinan, dan tidak perlu disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan (cukup dengan akta notaris). Selain itu, ketentuan tersebut sangat diskriminatif terhadap WNI yang tidak melakukan perkawinan campur dengan WNA karena pemisahan harta bersama untuk perkawinan antar WNI hanya dapat dilakukan dengan perjanjian perkawinan yang wajib dilakukan sebelum atau pada saat perkawinan dan perjanjian perkawinan tersebut wajib disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan, terlepas apakah perjanjian perkawinan tersebut dibuat secara bawah tangan atau notarial.

Ketentuan mengenai pemisahan harta juga bertentangan dengan ketentuan undang-undang pokok agraria tahun 1960 (UU PA) yang secara esensi mengatur bahwa jika terjadi percampuran harta karena perkawinan, maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut, hak atas tanah tersebut wajib dilepaskan. Hal ini kemudian dipertegas dengan ketentuan lain di dalam UU PA yang mengatur bahwa setiap jual beli dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada WNA adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Perjanjian pemisahan harta, yang diatur dalam PP 103, sewajarnya tidak bisa digunakan untuk mengesampingkan ketentuan UU PA yang secara hirarki lebih tinggi dari PP 103.

Periode Hak Pakai

PP 103 mengatur bahwa jangka waktu HP di atas tanah negara, khusus untuk WNA, adalah 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode ini sama dengan periode dalam hak guna bangunan yang hanya bisa dimiliki oleh WNI atau badan hukum Indonesia. Artinya, melalui PP 103, pemerintah mengubah periode HP sebelumnya (total 70 tahun) dan menyamakan periode HP dengan HGB. Namun, periode tersebut berbeda dengan periode HP yang dimiliki oleh WNI, yaitu 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Periode tersebut merujuk pada ketentuan di dalam peraturan pemerintah nomor 40 tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah (PP 40) karena PP 103 tidak berlaku bagi WNI. Dengan demikian, jelas PP 103 diskriminatif terhadap WNI.

Periode Hak Pakai di atas Hak Milik

Selain perbedaan periode HP di atas tanah negara, PP 103 juga membedakan periode HP di atas HM antara WNA dan WNI. HP di atas HM yang dimiliki WNA diberikan untuk 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun. Sedangkan, untuk WNI, PP 40 mengatur bahwa HP di atas HM terbit untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperbaharui. Sehingga, total perbedaan antara HP di atas HM untuk WNA dan WNI adalah 55 tahun (80 – 25). Ketentuan ini sangat diskriminatif terhadap WNI.

Perbedaan perlakuan periode antara WNA dan WNI secara esensi melanggar konstitusi negara Indonesia yang mengatur bahwa segala warga negara bersamaan kedudukannya di dalam hukum. Ketentuan dalam UUD 1945 tersebut merujuk pada hak-hak konstitusional WNI, yang sesungguhnya juga merupakan hak asasi manusia setiap WNI di Indonesia. Selanjutnya, pasal 33 ayat (3) UUD 1945 mengatur bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (baca: WNI). Pasal 33 UUD 1945 menjadi dasar bagi UU PA yang mengatur bahwa seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan kekayaan nasional. Ketentuan UU PA juga mengatur bahwa hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa tersebut adalah hubungan yang bersifat abadi. Ketentuan tersebut menunjukan sifat komunalistik religius dan hak bangsa Indonesia yang sangat mendasar di dalam ketentuan hukum pertanahan di Indonesia.

Selanjutnya, UU PA mengatur bahwa hanya WNI dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Tiap-tiap WNI, baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.

Berdasarkan uraian di atas, adalah sangat wajar untuk disimpulkan, bahwa hak-hak WNI haruslah lebih baik atau setidak-tidaknya seimbang dari hak-hak yang diberikan kepada WNA. Penyimpangan terhadap hal ini atau bahkan diskriminasi hak-hak WNI terhadap hak atas tanah adalah pelanggaran terhadap hak konstitusional WNI, hak asasi WNI, dan hak-hak setiap dari WNI sebagaimana diatur dalam hukum pertanahan yang berlaku di Indonesia.

Oleh karena itu, pemerintah perlu segera melakukan revisi terhadap PP 103 atau terhadap PP 40 sehingga pertentangan antara hak-hak WNI dan WNA dapat diharmoniskan dan implementasi dari PP 103 dapat berjalan dengan lancar di tingkat pelaksanaannya.

Catatan Kepemilikan Properti bagi Orang Asing

Kepemilikan Properti bagi warga negara asingPada penghujung tahun 2015, tepatnya pada 28 Desember 2015, pemerintah mengundangkan peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia (PP 2015). Peraturan ini sudah ditunggu-tunggu sejak wacana terkait hal ini menguat dan dibahas kembali secara nasional tahun lalu.

Sejak awal, undang-undang pokok agraria 1960 telah mengatur bahwa orang asing hanya berhak memperoleh hak pakai dan hak sewa untuk bangunan. Undang-undang mengartikan hak pakai sebagai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Hak pakai diciptakan oleh pembuat undang-undang untuk mengakomodir kumpulan pengertian dari berbagai nama hak-hak dalam h
ukum pertanahan. Namun, dari semula telah jelas bahwa hak pakai hanya mempunyai wewenang yang terbatas. Itulah mengapa orang asing hanya dapat memperoleh hak pakai.

Cakupan Pengaturan

Peraturan pemerintah tahun 1996, yang telah dicabut dengan PP 2015 ini, mengatur bahwa rumah tinggal dapat dimiliki orang asing jika dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara, dikuasai berdasarkan perjanjian, dan satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Dari pasal tersebut, Kementrian menjelaskan bahwa orang asing bisa memiliki hak pakai di atas tanah Negara atau tanah hak milik, atau melalui sewa. PP 2015 hanya mengatur dua hal, yaitu hak pakai atau hak pakai di atas tanah hak milik.

Jangka Waktu

Pengaturan tentang hak pakai dituangkan lebih lanjut di dalam peraturan pemerintah tahun 1996 (PP 1996) karena undang-undang pokok agraria tidak memberikan batasan waktu terhadap hak pakai. Di PP 1996, jangka waktu hak pakai diberikan dengan total selama 70 tahun, yaitu 25 + 20 + 25. Namun, PP 2015 mengatur jangka waktu dengan total selama 80 tahun, yaitu 30 + 20 + 30. Jangka waktu ini juga berlaku bagi hak pakai yang terbit di atas hak milik. Ini merupakan terobosan dari pemerintah. Namun, hal ini juga menimbulkan kesan semakin tidak berbedanya hak guna bangunan dan hak pakai, mengingat total jangka waktu yang sama. Besar kemungkinan bahwa pengaturan ini tidak sesuai dengan tujuan awal dari diciptakannya hak pakai oleh pembuat undang-undang. Selain itu, PP 2015 secara langsung bertentangan dengan PP 1996. Pertentangan ini akan membingungkan pejabat, praktisi hukum, dan juga masyarakat. Yang lebih mengejutkan, bagaimana kemudian nasib warga negara Indonesia (WNI) yang memperoleh hak pakai, mengingat jangka waktu hanya maksimal 70 tahun. Dengan PP 2015, orang asing malah diberikan hak lebih lama dari WNI. Pertentangan juga terjadi pada pengaturan hak pakai di atas hak milik karena berdasarkan PP 1996, hak pakai di atas hak milik tidak bisa diperpanjang, tapi hanya dapat diperbarui.

Pembatasan Pembelian Rumah atau Satuan Rumah Susun

Pemerintah sebelumnya mengatakan bahwa pembukaan keran pemilikan properti bagi orang asing akan dibatasi pada rumah mewah atau satuan rumah susun mewah dengan nilai tertentu. Sangat disayangkan, PP 2015 tidak mengatur hal tersebut. Peraturan pelaksanaan terhadap peraturan sebelumnya hanya mengatur bahwa pembelian rumah atau satuan rumah susun tersebut tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana. Tentunya, pengaturan ini tidak memuaskan. Selain itu, PP 2015 tidak lagi membatasi kepemilikan pada 1 rumah. Hal ini positif bagi pengembang dan orang asing, karena orang asing dapat memiliki rumah atau satuan rumah susun tanpa batasan jumlah. Namun, apakah ini berarti properti yang dapat dimiliki orang asing di Indonesia menjadi tidak terbatas?

Pemilikan Properti bagi WNI yang Kawin Campur

PP 2015 mengambil langkah positif, yaitu mengatur bahwa WNI yang kawin dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah sepanjang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta, yang dibuat secara notarial. Ketentuan ini hendaknya memberikan keyakinan bagi pejabat, masyarakat, dan juga ketegasan bahwa WNI yang tidak melaksanakan perjanjian pisah harta, tidak bisa memiliki hak atas tanah di Indonesia, kecuali dengan hak pakai. Namun sayangnya, pengaturan ini tidak tegas merujuk pada perjanjian perkawinan sebagaimana diatur dalam undang-undang perkawinan, yang dibuat sebelum atau pada saat perkawinan berlangsung. Undang-undang perkawinan tidak mewajibkan perjanjian pisah harta dalam bentuk notarial. Akibatnya, interpretasi bahwa perjanjian serupa dibuat setelah berlangsungnya perkawinan menjadi mungkin.

Penerbitan peraturan perundang-undangan di Indonesia sering kali saling bertentangan dengan peraturan-peraturan lain dan tumpang tindih. Hal ini dapat mengakibatkan multi interpretasi, kebingungan di kalangan praktisi hukum dan masyarakat, serta sulitnya untuk menemukan acuan yang sahih terkait suatu hal. Pemerintah perlu segera mengamandemen PP 1996 dan peraturan-peraturan pelaksanaannya untuk disesuaikan dengan apa yang telah diatur dalam PP 2015. Selain itu, batasan terhadap jumlah rumah dan satuan rumah susun yang dapat dibeli adalah logis mengingat prioritas utama adalah memenuhi kebutuhan papan masyarakat Indonesia. Pengaturan terkait level dan harga rumah dan satuan rumah susun yang dapat dibeli orang asing juga perlu ditentukan agar tidak bersaing secara langsung dengan properti-properti bagi masyarakat Indonesia, terutama yang berpenghasilan rendah.

Eddy M. Leks

Advokat pada Leks&Co dan Mantan Ketua Tim Analisis dan Evaluasi Peraturan Perundang-undangan tentang Perumahan Rakyat

*artikel ini telah dipublikasikan pada harian Kontan tanggal 21 Januari 2016