Archive

Posts Tagged ‘hak guna bangunan’

Podcast: Hak Guna Bangunan

Semua Bisa Membeli Rumah

Semua bisa membeli rumahMembangun satu juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) adalah tujuan yang mulia. Dalam penjelasan peraturan pemerintah tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR, diseubtkan bahwa rata-rata kepemilikan rumah di Indonesia adalah 78,7% dan sisanya adalah bukan pemilik (menyewa atau menumpang). Ada 11,8 juta Keluarga yang sama sekali tidak mempunyai rumah. Tujuannya mulia. Kebutuhannya sangat aktual. Masalahnya nyata.

Pada akhir tahun 2016, tepatnya tanggal 29 Desember, pemerintah pusat menerbitkan suatu peraturan yang secara khusus ditujukan untuk MBR. Melalui peraturan ini, pemerintah memfasilitasi para pengembang perumahan untuk MBR dengan menghilangkan izin lokasi, mengatur jangka waktu yang jelas terkait permohonan perizinan ke pemerintah daerah, fleksibel dalam validasi bea perolehan ha katas tanah dan bangunan serta dalam hal kewajiban penyediaan lahan makam, dan ketat dalam pemberian sanksi. Sebagai penduduk Indonesia, kita semua perlu mendukung aturan baru tersebut, setidak-tidaknya, dengan tidak melakukan hal-hal yang menghambat pencapaian tujuan mulia tersebut.

Aturan baru berfokus pada pengembangan tanah antara 0,5 sampai dengan 5Ha tanah untuk perumahan (bukan rumah susun). Badan hukum wajib menyiapkan suatu proposal pembangunan meliputi perencanaan dan disain dari perumahan MBR, fasilitasnya, infrastruktur, dan utilitas, pengadaan tanah, dan pemenuhan perizinan. Proposal perlu melampirkan sertipikat tanah atau bukti kepemilikan lain dan bukti pembayaran atas pajak bumi dan bangunan. Izin lokasi tidak lagi diperlukan sepanjang lokasi pengembangan memang diperuntukkan sebagai perumahan MBR. Hal ini menunjukkan keseriusan dan terobosan dari pemerintah untuk mempercepat proses pengadaan tanah. Pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) wajib menyetujui proposal tidak lebih dari 7 hari kerja setelah menerima dokumen lengkap dan sesuai persyaratan.

Pengembang kemudian akan melaksanakan pembebasan lahan (kecuali sudah dilakukan) melalui perjanjian pelepasan hak atas tanah di hadapan kepala kantor pertanahan. Ada mekanisme lain untuk memperoleh tanah, yaitu melalui jual beli, tukar-menukar, dan pelepasan hak di hadapan Notaris. Sangat disayangkan metode tersebut tidak diatur secara jelas di dalam peraturan tersebut karena akan memberikan fleksibilitas bagi pengembang. Kemudian, pengembang perlu mengajukan pengesahan site plan dan Pendaftaran surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan Lingkungan, yang wajib diterbitkan tidak lebih dari 1 (satu) hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan.

Jika pengembang tidak menyediakan lahan makam untuk perumahan MBR, pengembang dapat menyediakan lahan tersebut di lokasi terpisah sepanjang luasnya 2% dari total luas lahan yang dikembangkan untuk perumahan MBR atau meyediakan dana untuk lahan makam yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebesar 2% dari nilai pengadaan tanah perumahan MBR yang direncanakan. Lahan yang diperoleh perlu diukur dan harus diselesaikan dalam 14 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan. Jangka waktu tersebut 4 hari lebih cepat dari jangka waktu biasa untuk umum (bukan untuk MBR). Pengukuran bisa dilakukan oleh surveyor berlisensi, yang bukan dari kantor pertanahan. Hal ini adalah terobosan lain dari pemerintah. Terobosan ini bisa memotong secara signifikan birokrasi internal di kantor pertanahan. Setelah diukur, pengembang mengajukan permohonan sertifikasi hak guna bangunan yang wajib diselesaikan dalam 3 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap yang disyaratkan. Jika dibandingkan dengan jangka waktu untuk masyarakat, sertipikasi tersebut bisa mencapai 57 hari kalendar. Perbedaan yang sangat signifikan.

Hal lain yang penting, peraturan mengatur bahwa jika pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) tidak menerbitkan izin yang dimohonkan, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada walikota/bupati. Jika tetap tidak ditindaklanjuti, dirujuk ke Gubernur untuk memberikan sanksi administratif sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Jika tetap belum berhasil, gubernur akan mengambil alih untuk menerbitkan izin tersebut. Jika gubernur tidak juga menerbitkan izin tersebut, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan untuk mengambil alih dan menerbitkan izin tersebut. Oleh karena itu, mekanisme pengajuan izin menjadi jelas dan ada jalan bagi pengembang untuk melindungi kepentingannya sepanjang pengembang memenuhi persyaratan-persyaratan yang ada.

Bagi seorang manusia, mempunyai rumah adalah hal penting. Hal itu baik untuk kebanggan pribadi dan masa depannya. Mendukung tujuan pemerintah dalam hal ini adalah mulia. Oleh karena itu, mari kita mendukung gerakan pemerintah dan berharap agar tujuan tersebut menjadi kenyataan.

Mungkinkah Membatasi Peralihan HGU?

Di koran Bisnis Indonesia pada tanggal 2 Februari 2016, di rubrik pertanahan, Hak Guna Usaha (HGU)terdapat berita dengan judul “HGU Tak Boleh Dialihkan ke Pihak Ketiga”. Dari judulnya saja, hal ini menimbulkan tanda tanya, mengapa suatu Hak Guna Usaha (HGU) yang adalah hak atas tanah sebagaimana diatur dalam undang-undang, tidak dapat dialihkan kepada pihak ketiga?

Pemerintahan Presiden Jokowi selalu tampil kreatif untuk mendatangkan dan meningkatkan investasi dalam negeri dan asing. Belum lama, yaitu akhir tahun lalu, pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah yang mengatur kepemilikan tanah dalam bentuk hak pakai (HP) untuk warga negara asing. Peraturan tersebut masih menjadi pembicaraan dan pemerhati hukum properti bersilang pandangan. Namun, pemerintahan Presiden Jokowi juga perlu berhati-hati jangan sampai aturan main baru yang diterbitkan melabrak peraturan perundang-undangan lain, baik secara horisontal maupun vertikal. Hal ini penting karena ada kecenderungan, pemerintahan Jokowi tidak begitu memperhatikan tatanan hukum yang sudah ada sejak semula.

Undang-undang pokok agraria (UUPA) mengatur bahwa HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. UUPA juga mengatur bahwa HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hal ini diatur kembali dalam peraturan pemerintah tahun 1996 (PP 1996) yang mengatur mengenai HGU, hak guna bangunan (HGB), dan hak pakai (HP).

HGU memang unik, lain dari HGB dan HP. HGU hanya bisa diberikan di atas tanah Negara. HGB dan HP dapat diberikan di atas tanah Negara, tanah hak milik (HM), dan tanah hak pengelolaan. HGU juga hanya diberikan untuk tujuan pertanian, perikanan, atau peternakan, bukan untuk kepentingan pembangunan suatu bangunan. Meski dalam kenyataan, banyak didirikan bangunan di atas HGU, hal tersebut sesungguhnya tidak tepat.

Salah satu alasan pemerintah hendak membatasi peralihan HGU adalah karena HGU dipinjamkan kepada pihak ketiga. Keberatan terhadap hal ini tepat dan memang sudah diatur di dalam PP 1996. Ketentuan di dalam PP 1996 melarang penyerahan pengusahaan tanah HGU kepada pihak lain. Selain itu, salah satu kewajiban pemegang HGU adalah untuk mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai kelayakan usaha dan kriteria yang ditetapkan instansi teknis. Jika kewajiban ini dilanggar, maka secara hukum, pejabat yang berwenang berhak membatalkan HGU tersebut. Pembatalan HGU tentu berbeda dengan larangan atau pembatasan pengalihan.

UUPA dan PP 1996 mengatur secara jelas bahwa HGU dapat dialihkan kepada pihak ketiga. Hal ini adalah bagian esensial dari suatu hak atas tanah sebagai hak kebendaan. Untuk itu, tindakan yang perlu diambil adalah pembatalan HGU, bukan pembatasan atau larangan terhadap peralihan HGU.

Rencana pemerintah untuk membenahi para pengusaha HGU adalah hal yang baik dan patut didukung. Namun, tentunya keputusan-keputusan yang diambil haruslah merujuk pada kerangka dan sistem hukum pertanahan yang ada agar tidak mencederai bagian lain di dalam sistem yang ada.