Archive

Archive for the ‘Pertanahan’ Category

Podcast: Pembangunan Rumah Susun Komersial

Podcast: Jual Beli Tanah

Semua Bisa Membeli Rumah

Semua bisa membeli rumahMembangun satu juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) adalah tujuan yang mulia. Dalam penjelasan peraturan pemerintah tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR, diseubtkan bahwa rata-rata kepemilikan rumah di Indonesia adalah 78,7% dan sisanya adalah bukan pemilik (menyewa atau menumpang). Ada 11,8 juta Keluarga yang sama sekali tidak mempunyai rumah. Tujuannya mulia. Kebutuhannya sangat aktual. Masalahnya nyata.

Pada akhir tahun 2016, tepatnya tanggal 29 Desember, pemerintah pusat menerbitkan suatu peraturan yang secara khusus ditujukan untuk MBR. Melalui peraturan ini, pemerintah memfasilitasi para pengembang perumahan untuk MBR dengan menghilangkan izin lokasi, mengatur jangka waktu yang jelas terkait permohonan perizinan ke pemerintah daerah, fleksibel dalam validasi bea perolehan ha katas tanah dan bangunan serta dalam hal kewajiban penyediaan lahan makam, dan ketat dalam pemberian sanksi. Sebagai penduduk Indonesia, kita semua perlu mendukung aturan baru tersebut, setidak-tidaknya, dengan tidak melakukan hal-hal yang menghambat pencapaian tujuan mulia tersebut.

Aturan baru berfokus pada pengembangan tanah antara 0,5 sampai dengan 5Ha tanah untuk perumahan (bukan rumah susun). Badan hukum wajib menyiapkan suatu proposal pembangunan meliputi perencanaan dan disain dari perumahan MBR, fasilitasnya, infrastruktur, dan utilitas, pengadaan tanah, dan pemenuhan perizinan. Proposal perlu melampirkan sertipikat tanah atau bukti kepemilikan lain dan bukti pembayaran atas pajak bumi dan bangunan. Izin lokasi tidak lagi diperlukan sepanjang lokasi pengembangan memang diperuntukkan sebagai perumahan MBR. Hal ini menunjukkan keseriusan dan terobosan dari pemerintah untuk mempercepat proses pengadaan tanah. Pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) wajib menyetujui proposal tidak lebih dari 7 hari kerja setelah menerima dokumen lengkap dan sesuai persyaratan.

Pengembang kemudian akan melaksanakan pembebasan lahan (kecuali sudah dilakukan) melalui perjanjian pelepasan hak atas tanah di hadapan kepala kantor pertanahan. Ada mekanisme lain untuk memperoleh tanah, yaitu melalui jual beli, tukar-menukar, dan pelepasan hak di hadapan Notaris. Sangat disayangkan metode tersebut tidak diatur secara jelas di dalam peraturan tersebut karena akan memberikan fleksibilitas bagi pengembang. Kemudian, pengembang perlu mengajukan pengesahan site plan dan Pendaftaran surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan Lingkungan, yang wajib diterbitkan tidak lebih dari 1 (satu) hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan.

Jika pengembang tidak menyediakan lahan makam untuk perumahan MBR, pengembang dapat menyediakan lahan tersebut di lokasi terpisah sepanjang luasnya 2% dari total luas lahan yang dikembangkan untuk perumahan MBR atau meyediakan dana untuk lahan makam yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebesar 2% dari nilai pengadaan tanah perumahan MBR yang direncanakan. Lahan yang diperoleh perlu diukur dan harus diselesaikan dalam 14 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan. Jangka waktu tersebut 4 hari lebih cepat dari jangka waktu biasa untuk umum (bukan untuk MBR). Pengukuran bisa dilakukan oleh surveyor berlisensi, yang bukan dari kantor pertanahan. Hal ini adalah terobosan lain dari pemerintah. Terobosan ini bisa memotong secara signifikan birokrasi internal di kantor pertanahan. Setelah diukur, pengembang mengajukan permohonan sertifikasi hak guna bangunan yang wajib diselesaikan dalam 3 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap yang disyaratkan. Jika dibandingkan dengan jangka waktu untuk masyarakat, sertipikasi tersebut bisa mencapai 57 hari kalendar. Perbedaan yang sangat signifikan.

Hal lain yang penting, peraturan mengatur bahwa jika pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) tidak menerbitkan izin yang dimohonkan, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada walikota/bupati. Jika tetap tidak ditindaklanjuti, dirujuk ke Gubernur untuk memberikan sanksi administratif sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Jika tetap belum berhasil, gubernur akan mengambil alih untuk menerbitkan izin tersebut. Jika gubernur tidak juga menerbitkan izin tersebut, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan untuk mengambil alih dan menerbitkan izin tersebut. Oleh karena itu, mekanisme pengajuan izin menjadi jelas dan ada jalan bagi pengembang untuk melindungi kepentingannya sepanjang pengembang memenuhi persyaratan-persyaratan yang ada.

Bagi seorang manusia, mempunyai rumah adalah hal penting. Hal itu baik untuk kebanggan pribadi dan masa depannya. Mendukung tujuan pemerintah dalam hal ini adalah mulia. Oleh karena itu, mari kita mendukung gerakan pemerintah dan berharap agar tujuan tersebut menjadi kenyataan.

Reforma Agraria

reforma agrariaIstilah reforma agraria berulang-ulang didengungkan. Namun, tidak semua mengerti apa sebenarnya arti dari reforma agraria. Istilahnya menarik, tapi timbul pertanyaan, apa yang sebenarnya perlu direvisi dari agraria Indonesia yang sudah ada. Selain itu, ketika membicarakan reforma agraria, apakah agraria tersebut hanya meliputi aspek pertanahan, atau juga meliputi aspek pengairan, kehutanan, dan sumber daya alam lainnya. Beberapa pakar bahkan hanya menulisnya sebagai reforma tanah (land reform), sehingga reformasi yang diperlukan ditafsirkan secara sempit, yaitu yang terkait dengan aspek pertanahan.

Prof. Boedi Harsono, sebagai salah satu pengguna terminologi land reform, menyebutkan bahwa land reform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah. Reforma agraria atau land reform, bahkan sebelum tahun 1960, telah menjadi dasar perubahan-perubahan dalam struktur pertanahan hampir di seluruh dunia. Prinsipnya adalah tanah-tanah agraria harus secara aktif diusahakan sendiri atau dipakai oleh pemiliknya. Prinsip tersebut diatur secara tegas di dalam undang undang pokok agraria tahun 1960 (UUPA) yang menyebutkan bahwa setiap orang dan badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada asasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan. Agar asas tersebut dapat diwujudkan, undang-undang menjelaskan perlunya ketentuan-ketentuan khusus terkait, misalnya ketentuan tentang batas minimum luas tanah yang harus dimiliki oleh petani, supaya ia mendapat penghasilan yang cukup untuk hidup layak bagi diri sendiri dan keluarganya, ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang boleh dipunyai dengan hak milik, agar dicegah tertumpuknya tanah di tangan golongan-golongan tertentu. UUPA kemudian menjelaskan bahwa pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan, karena hal yang demikian merugikan kepentingan umum. Selain itu, ketentuan reforma agraria juga perlu dibarengi dengan pemberian kredit, bibit dan bantuan-bantuan lain dengan syarat-syarat yang ringan, sehingga pemiliknya tidak akan terpaksa bekerja dalam lapangan lain, dengan menyerahkan penguasaan tanahnya kepada orang lain. Dengan demikian, melihat pengertian yang diberikan undang-undang, jelas bahwa reforma agraria memprioritaskan restrukturisasi kepemilikan tanah (redistribusi), khususnya hak milik, agar dapat memberikan para petani kesejahteraan, dibarengi dengan insentif-insentif lain agar para petani dapat terus bertani, tanpa menyerahkan penguasaan tanahnya kepada pihak lain. Keduanya merupakan bagian yang tidak terpisahkan.

Asas mengenai batasan kepemilikan tanah bagi petani kemudian diatur lebih lanjut melalui undang-undang tentang penetapan luas tanah pertanian yang terbit beberapa bulan setelah undang-undang pokok agraria (UU PLTP). Undang-undang tersebut mengatur bahwa seorang atau satu keluarga hanya diperbolehkan menguasai tanah-pertanian, baik miliknya sendiri atau kepunyaan orang lain, ataupun miliknya sendiri bersama orang lain, dengan luas maksimum 20 Ha untuk tanah kering atau 15 Ha untuk sawah, di daerah yang tidak padat. Pada daerah-daerah yang padat, luas maksimum tersebut diberikan antara 6 sampai 12 Ha untuk tanah kering dan 5 sampai 10 Ha untuk sawah. Terkait redistribusi tanah, sebagai pelaksanaan dari ketentuan reforma agrarian pada UUPA, pemerintah telah mengeluarkan peraturan pemerintah di tahun 1961 tentang pelaksanaan pembagian tanah dan pemberian ganti kerugian. Tanah-tanah yang dalam rangka pelaksanaan land reform akan dibagikan (redistribusi) antara lain, tanah-tanah kelebihan dari batas maksimum yang diizinkan sebagaimana diatur UU PLTP, tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah karena pemiliknya bertempat tinggal di luar daerah, tanah-tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih kepada negara, dan tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh negara. Redistribusi tanah itu diikuti dengan pemberian hak atas tanah dan kemudian didaftarkan, sehingga kantor pertanahan akan membuat buku tanah dan kepada pemegang haknya diberikan sertipikat tanah. Dr. Bernhard Limbong menyebutkan beberapa tantangan reforma agraria yang perlu diatasi, yaitu perangkat hukum yang sektoral dan tidak memadai, politik pertanahan yang sudah bergeser dari semangat kerakyatan ke kapitalisme dan neoliberalisme, kendala dalam pendistribusian tanah, pergeseran nilai tanah yang mendorong munculnya para spekulan, tumpang tindih kebijakan pusat-daerah, dan tata ruang wilayah yang belum memadai. Pemerintah perlu menjawab dan membenahi tantangan-tantangan tersebut agar pelaksanaan program reforma agraria dapat berjalan sesuai dengan maksud dan tujuan pembuat UUPA sedari awal.

Penyelenggaraan sertifikasi tanah adalah tantangan tersendiri yang berbeda dengan tantangan pemerintah dalam mewujudkan reforma agraria, meskipun saling terkait. Kementerian Agraria menargetkan bahwa sertifikasi tanah di seluruh Indonesia akan selesai di tahun 2025. Target ini berani dan sangat baik. Sudah saatnya seluruh tanah di Indonesia didaftarkan sehingga akan memudahkan investor/pembeli dalam melakukan pembelian, bahkan instansi pemerintahan, dalam melakukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Pendaftaran tanah juga dapat meminimalisir spekulan tanah yang dapat mendistorsi harga pasar yang berlaku pada saat pengadaan tanah, yang juga salah satu tantangan program reforma agraria.

Untuk mewujudkan program sertifikasi tanah tersebut, pemerintah telah menerbitkan beberapa peraturan mengenai program nasional agraria melalui pendaftaran tanah secara sistematis (prona) dan percepatan pelaksanaan pendaftaran tanah sistematis lengkap. Keduanya diterbitkan di tahun 2016. Kedua peraturan tersebut diterbitkan untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum hak atas tanah rakyat secara adil dan merata. Pembiayaan terkait prona dapat diperoleh melalui anggaran pendapatan dan belanja negara atau daerah (APBN/D). Sedangkan, pembiayaan terkait percepatan pelaksanaan pendaftaran tanah dapat diperoleh melalui penerimaan negara bukan pajak Kementerian Agraria, daftar isian program anggaran, APBD, penerimaan lain yang sah, berupa hibah atau pinjaman, juga pembiayaan melalui program tanggung jawab sosial korporasi. Ketentuan ini sejalan dengan berita pada harian TheJakartaPost tanggal 21 Maret kemarin, yang menyebutkan bahwa pemerintah DKI Jakarta telah menyetujui untuk menganggarkan Rp 100 miliar untuk sertifikasi tanah di Ibukota Jakarta dan menyetujui untuk menghilangkan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk sertifikasi tanah yang nilai jual objek pajak-nya kurang dari Rp 2 miliar. Selain itu, Kementerian Agraria juga akan mendorong perolehan dana melalui program tanggung jawab sosial korporasi.

Reforma agraria berfokus pada restrukturisasi pemilikan dan penguasaan tanah. Program tersebut merupakan visi pendiri Negara dan pembuat UUPA. Visi tersebut mulia dan perlu didukung oleh setiap insan Indonesia. Berbagai tantangan reforma agraria, termasuk tantangan penyelesaian sertifikasi tanah tahun 2025, perlu dipetakan dan dipikirkan solusinya. Harapannya, tujuan reforma agraria, memperkuat dan memperluas pemilikan tanah untuk seluruh rakyat Indonesia, terutama kaum petani, terwujud.

 

Menuju Kepastian Hukum Pembelian Tanah

land procurementHukum agraria tahun 1960, sebagai hukum pertanahan mendasar di Indonesia, telah mengatur mengenai pendaftaran tanah. Pendaftaran hak atas tanah dan penerbitan sertipikat hak atas tanah dianggap sebagai bukti yang kuat. Ini berarti bahwa pendaftaran tanah tidak dianggap sebagai bukti mutlak, yang juga berarti, masih dapat dibatalkan.

Ketentuan tentang pendaftaran tanah dalam hukum agraria menimbulkan permasalahan hukum bagi seluruh pembeli tanah atau real estat. Di satu sisi, ketentuan ini memberikan kesempatan bagi pemilik sesungguhnya untuk mengajukan klaim atau keberatan sehubungan dengan pendaftaran tanah dan sertipikat tanah. Di sisi lain, peluang tersebut mengakibatkan ketidakpastian hukum bagi semua pembeli, khususnya pembeli beritikad baik, yang membeli tanah atau real estat tersebut dari penjual atau pemilik sebelumnya.

Problem klasik antara keadilan, untuk melindungi pemilik sesungguhnya, dan kepastian hukum, untuk melindungi pembeli, adalah salah satu masalah yang selalu diperdebatkan antara ahli hukum dan praktisi. Untuk mengakomodir kedua perbedaan tersebut, peraturan pemerintah tahun 1997 memberikan pengaturan lebih lanjut tentang sertipikat tanah. Peraturan tersebut mengatur bahwa sertipikat tanah adalah bukti kuat terkait dengan data fisik dan yuridis yang diuraikan di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah terkait. Selanjutnya, peraturan pemerintah mengatur bahwa jika sebidang tanah telah disertifikasi atas nama individu atau badan hukum, yang diperoleh dengan itikad baik dan secara aktual menguasainya, maka pihak lain yang merasa berhak atas hak atas tanah tersebut tidak dapat mengajukan klaim terhadap pelaksanaan haknya jika dalam waktu 5 tahun sejak penerbitan sertipikat hak atas tanah, pihak tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepada kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan melalui pengadilan sehubungan dengan penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tanah. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum bagi pembeli jika 5 tahuntelah berlalu. Namun, ketentuan ini sayangnya sering tidak dipertimbangkan oleh hakim. Oleh karena itu, ketidakpastian di antara para pembeli, khususnya investor, masih terus terjadi. Lebih buruk lagi, banyak sengketa hukum antara penggugat, yang kemungkinan belum memegang sertipikat sebagai bukti mereka, dapat memenangkan gugatan terhadap pembeli atau pemilik tanah yang telah memperoleh sertipikat tanah atas namanya.

Satu perkembangan positif adalah posisi hakim-hakim Mahkamah Agung sehubungan dengan pembelian tanah yang dibeli dengan itikad baik. Baru-baru ini di tahun 2015, ada dua putusan, yang telah menjadi yurisprudensi, yang mendukung dan melindungi pembeli beritikad baik. Kedua putusan ini berasal dari peradilan umum dan peradilan tata usaha negara.

Intisari dari kedua yurisprudensi ini adalah bahwa pembeli dianggap beritikad baik sepanjang sertipikat tanah telah terdaftar atas nama pembeli, peralihan (jual beli) dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan sesuai peraturan yang berlaku. Pembeli beritikad baik ini harus dilindungi secara hukum dari perspektif hukum perdata, hukum administrasi negara, dan hukum pidana. Hal ini sangat positif bagi semua pembeli/investor tanah atau real estat, dan khususnya sangat penting sehubungan dengan perkembangan peraturan pendaftaran tanah di Indonesia.

Salah satu latar belakang dari kedua putusan tersebut adalah surat edaran dari Mahkamah Agung yang ditujukan kepada semua ketua pengadilan tingkat pertama dan tingkat banding di Indonesia pada tahun 2012, dan kemudian dilanjutkan dengan surat edaran lain pada tahun 2014. Berdasarkan surat edaran tahun 2012, kamar perdata Mahkamah Agung menetapkan bahwa perlindungan harus diberikan bagi pembeli beritikad baik meski kemudian ditemukan bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat tersebut. Pemilik sesungguhnya atau penggugat tanah tersebut hanya dapat mengajukan klaim ganti rugi terhadap penjual dengan dasar bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat. Dengan demikian, pembeli beritikad baik dilindungi secara hukum.

Hal yang penting untuk dicatat, perlindungan tersebut hanya diberikan kepada pembeli beritikad baik. Untuk itu, sangat penting untuk mengerti apa yang dimaksud sebagai “itikad baik”. Kamus Black’s Law mendefinisikan itikad baik sebagai keadaan pikiran meliputi kejujuran dalam keyakinan dan tujuan, kesetiaan seseorang atas tugas dan kewajibannya, melaksanakan standar komersial yang wajar dalam perdagangan atau usaha, atau tidak adanya tujuan untuk mengelabui atau mencari keuntungan yang tidak wajar. Prof. Dr. Siti Ismijati Jeni SH., CH., menjelaskan bahwa itikad baik berasal dari istilah hukum Romawi, yaitu bona fides. Ia menjelaskan lebih lanjut bahwa itikad baik merujuk pada kejujuran dan kepatutan. Di kamus yang sama, bona fidesdiartikan sebagai standar perilaku yang diharapkan pada seseorang, khususnya dalam pembuatan kontrak dan perbuatan-perbuatan serupa, tanpa tujuan untuk menipu atau pembalasan.

Singkatnya, unsur itikad baik adalah kejujuran, pengertian atas kewajiban sebagai seorang pembeli, adil dalam bisnis, dan tidak mempunyai tujuan amoral. Untuk menyingkatnya lebih jauh, sebagaimana disebutkan oleh Prof Siti, unsur itikad baik adalah kejujuran dan kepatutan.Kedua elemen ini harus dapat dibuktikan agar pembeli dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik.

Surat edaran dan kedua yurisprudensi ini adalah hal yang positif bagi proses peradilan di Indonesia, khususnya untuk memberikan kepastian hukum atas pembelian tanah atau real estat oleh pembeli atau investor. Kepastian ini sangat penting bagi semua pemilik tanah, yang telah memenuhi kedua elemen itikad baik pada saat pembelian dilakukan. Jika kepastian hukum dijaga, maka pertumbuhan ekonomi juga akan lebih mantap.