Archive

Archive for the ‘Penanaman Modal’ Category

Podcast: Pembangunan Rumah Susun Komersial

Semua Bisa Membeli Rumah

Semua bisa membeli rumahMembangun satu juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) adalah tujuan yang mulia. Dalam penjelasan peraturan pemerintah tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR, diseubtkan bahwa rata-rata kepemilikan rumah di Indonesia adalah 78,7% dan sisanya adalah bukan pemilik (menyewa atau menumpang). Ada 11,8 juta Keluarga yang sama sekali tidak mempunyai rumah. Tujuannya mulia. Kebutuhannya sangat aktual. Masalahnya nyata.

Pada akhir tahun 2016, tepatnya tanggal 29 Desember, pemerintah pusat menerbitkan suatu peraturan yang secara khusus ditujukan untuk MBR. Melalui peraturan ini, pemerintah memfasilitasi para pengembang perumahan untuk MBR dengan menghilangkan izin lokasi, mengatur jangka waktu yang jelas terkait permohonan perizinan ke pemerintah daerah, fleksibel dalam validasi bea perolehan ha katas tanah dan bangunan serta dalam hal kewajiban penyediaan lahan makam, dan ketat dalam pemberian sanksi. Sebagai penduduk Indonesia, kita semua perlu mendukung aturan baru tersebut, setidak-tidaknya, dengan tidak melakukan hal-hal yang menghambat pencapaian tujuan mulia tersebut.

Aturan baru berfokus pada pengembangan tanah antara 0,5 sampai dengan 5Ha tanah untuk perumahan (bukan rumah susun). Badan hukum wajib menyiapkan suatu proposal pembangunan meliputi perencanaan dan disain dari perumahan MBR, fasilitasnya, infrastruktur, dan utilitas, pengadaan tanah, dan pemenuhan perizinan. Proposal perlu melampirkan sertipikat tanah atau bukti kepemilikan lain dan bukti pembayaran atas pajak bumi dan bangunan. Izin lokasi tidak lagi diperlukan sepanjang lokasi pengembangan memang diperuntukkan sebagai perumahan MBR. Hal ini menunjukkan keseriusan dan terobosan dari pemerintah untuk mempercepat proses pengadaan tanah. Pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) wajib menyetujui proposal tidak lebih dari 7 hari kerja setelah menerima dokumen lengkap dan sesuai persyaratan.

Pengembang kemudian akan melaksanakan pembebasan lahan (kecuali sudah dilakukan) melalui perjanjian pelepasan hak atas tanah di hadapan kepala kantor pertanahan. Ada mekanisme lain untuk memperoleh tanah, yaitu melalui jual beli, tukar-menukar, dan pelepasan hak di hadapan Notaris. Sangat disayangkan metode tersebut tidak diatur secara jelas di dalam peraturan tersebut karena akan memberikan fleksibilitas bagi pengembang. Kemudian, pengembang perlu mengajukan pengesahan site plan dan Pendaftaran surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan Lingkungan, yang wajib diterbitkan tidak lebih dari 1 (satu) hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan.

Jika pengembang tidak menyediakan lahan makam untuk perumahan MBR, pengembang dapat menyediakan lahan tersebut di lokasi terpisah sepanjang luasnya 2% dari total luas lahan yang dikembangkan untuk perumahan MBR atau meyediakan dana untuk lahan makam yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebesar 2% dari nilai pengadaan tanah perumahan MBR yang direncanakan. Lahan yang diperoleh perlu diukur dan harus diselesaikan dalam 14 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap sesuai persyaratan. Jangka waktu tersebut 4 hari lebih cepat dari jangka waktu biasa untuk umum (bukan untuk MBR). Pengukuran bisa dilakukan oleh surveyor berlisensi, yang bukan dari kantor pertanahan. Hal ini adalah terobosan lain dari pemerintah. Terobosan ini bisa memotong secara signifikan birokrasi internal di kantor pertanahan. Setelah diukur, pengembang mengajukan permohonan sertifikasi hak guna bangunan yang wajib diselesaikan dalam 3 hari kerja setelah diterimanya dokumen lengkap yang disyaratkan. Jika dibandingkan dengan jangka waktu untuk masyarakat, sertipikasi tersebut bisa mencapai 57 hari kalendar. Perbedaan yang sangat signifikan.

Hal lain yang penting, peraturan mengatur bahwa jika pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) tidak menerbitkan izin yang dimohonkan, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada walikota/bupati. Jika tetap tidak ditindaklanjuti, dirujuk ke Gubernur untuk memberikan sanksi administratif sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Jika tetap belum berhasil, gubernur akan mengambil alih untuk menerbitkan izin tersebut. Jika gubernur tidak juga menerbitkan izin tersebut, pengembang bisa merujuk permasalahan tersebut kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan untuk mengambil alih dan menerbitkan izin tersebut. Oleh karena itu, mekanisme pengajuan izin menjadi jelas dan ada jalan bagi pengembang untuk melindungi kepentingannya sepanjang pengembang memenuhi persyaratan-persyaratan yang ada.

Bagi seorang manusia, mempunyai rumah adalah hal penting. Hal itu baik untuk kebanggan pribadi dan masa depannya. Mendukung tujuan pemerintah dalam hal ini adalah mulia. Oleh karena itu, mari kita mendukung gerakan pemerintah dan berharap agar tujuan tersebut menjadi kenyataan.

Menuju Kepastian Hukum Pembelian Tanah

land procurementHukum agraria tahun 1960, sebagai hukum pertanahan mendasar di Indonesia, telah mengatur mengenai pendaftaran tanah. Pendaftaran hak atas tanah dan penerbitan sertipikat hak atas tanah dianggap sebagai bukti yang kuat. Ini berarti bahwa pendaftaran tanah tidak dianggap sebagai bukti mutlak, yang juga berarti, masih dapat dibatalkan.

Ketentuan tentang pendaftaran tanah dalam hukum agraria menimbulkan permasalahan hukum bagi seluruh pembeli tanah atau real estat. Di satu sisi, ketentuan ini memberikan kesempatan bagi pemilik sesungguhnya untuk mengajukan klaim atau keberatan sehubungan dengan pendaftaran tanah dan sertipikat tanah. Di sisi lain, peluang tersebut mengakibatkan ketidakpastian hukum bagi semua pembeli, khususnya pembeli beritikad baik, yang membeli tanah atau real estat tersebut dari penjual atau pemilik sebelumnya.

Problem klasik antara keadilan, untuk melindungi pemilik sesungguhnya, dan kepastian hukum, untuk melindungi pembeli, adalah salah satu masalah yang selalu diperdebatkan antara ahli hukum dan praktisi. Untuk mengakomodir kedua perbedaan tersebut, peraturan pemerintah tahun 1997 memberikan pengaturan lebih lanjut tentang sertipikat tanah. Peraturan tersebut mengatur bahwa sertipikat tanah adalah bukti kuat terkait dengan data fisik dan yuridis yang diuraikan di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah terkait. Selanjutnya, peraturan pemerintah mengatur bahwa jika sebidang tanah telah disertifikasi atas nama individu atau badan hukum, yang diperoleh dengan itikad baik dan secara aktual menguasainya, maka pihak lain yang merasa berhak atas hak atas tanah tersebut tidak dapat mengajukan klaim terhadap pelaksanaan haknya jika dalam waktu 5 tahun sejak penerbitan sertipikat hak atas tanah, pihak tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepada kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan melalui pengadilan sehubungan dengan penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tanah. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum bagi pembeli jika 5 tahuntelah berlalu. Namun, ketentuan ini sayangnya sering tidak dipertimbangkan oleh hakim. Oleh karena itu, ketidakpastian di antara para pembeli, khususnya investor, masih terus terjadi. Lebih buruk lagi, banyak sengketa hukum antara penggugat, yang kemungkinan belum memegang sertipikat sebagai bukti mereka, dapat memenangkan gugatan terhadap pembeli atau pemilik tanah yang telah memperoleh sertipikat tanah atas namanya.

Satu perkembangan positif adalah posisi hakim-hakim Mahkamah Agung sehubungan dengan pembelian tanah yang dibeli dengan itikad baik. Baru-baru ini di tahun 2015, ada dua putusan, yang telah menjadi yurisprudensi, yang mendukung dan melindungi pembeli beritikad baik. Kedua putusan ini berasal dari peradilan umum dan peradilan tata usaha negara.

Intisari dari kedua yurisprudensi ini adalah bahwa pembeli dianggap beritikad baik sepanjang sertipikat tanah telah terdaftar atas nama pembeli, peralihan (jual beli) dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan sesuai peraturan yang berlaku. Pembeli beritikad baik ini harus dilindungi secara hukum dari perspektif hukum perdata, hukum administrasi negara, dan hukum pidana. Hal ini sangat positif bagi semua pembeli/investor tanah atau real estat, dan khususnya sangat penting sehubungan dengan perkembangan peraturan pendaftaran tanah di Indonesia.

Salah satu latar belakang dari kedua putusan tersebut adalah surat edaran dari Mahkamah Agung yang ditujukan kepada semua ketua pengadilan tingkat pertama dan tingkat banding di Indonesia pada tahun 2012, dan kemudian dilanjutkan dengan surat edaran lain pada tahun 2014. Berdasarkan surat edaran tahun 2012, kamar perdata Mahkamah Agung menetapkan bahwa perlindungan harus diberikan bagi pembeli beritikad baik meski kemudian ditemukan bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat tersebut. Pemilik sesungguhnya atau penggugat tanah tersebut hanya dapat mengajukan klaim ganti rugi terhadap penjual dengan dasar bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat. Dengan demikian, pembeli beritikad baik dilindungi secara hukum.

Hal yang penting untuk dicatat, perlindungan tersebut hanya diberikan kepada pembeli beritikad baik. Untuk itu, sangat penting untuk mengerti apa yang dimaksud sebagai “itikad baik”. Kamus Black’s Law mendefinisikan itikad baik sebagai keadaan pikiran meliputi kejujuran dalam keyakinan dan tujuan, kesetiaan seseorang atas tugas dan kewajibannya, melaksanakan standar komersial yang wajar dalam perdagangan atau usaha, atau tidak adanya tujuan untuk mengelabui atau mencari keuntungan yang tidak wajar. Prof. Dr. Siti Ismijati Jeni SH., CH., menjelaskan bahwa itikad baik berasal dari istilah hukum Romawi, yaitu bona fides. Ia menjelaskan lebih lanjut bahwa itikad baik merujuk pada kejujuran dan kepatutan. Di kamus yang sama, bona fidesdiartikan sebagai standar perilaku yang diharapkan pada seseorang, khususnya dalam pembuatan kontrak dan perbuatan-perbuatan serupa, tanpa tujuan untuk menipu atau pembalasan.

Singkatnya, unsur itikad baik adalah kejujuran, pengertian atas kewajiban sebagai seorang pembeli, adil dalam bisnis, dan tidak mempunyai tujuan amoral. Untuk menyingkatnya lebih jauh, sebagaimana disebutkan oleh Prof Siti, unsur itikad baik adalah kejujuran dan kepatutan.Kedua elemen ini harus dapat dibuktikan agar pembeli dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik.

Surat edaran dan kedua yurisprudensi ini adalah hal yang positif bagi proses peradilan di Indonesia, khususnya untuk memberikan kepastian hukum atas pembelian tanah atau real estat oleh pembeli atau investor. Kepastian ini sangat penting bagi semua pemilik tanah, yang telah memenuhi kedua elemen itikad baik pada saat pembelian dilakukan. Jika kepastian hukum dijaga, maka pertumbuhan ekonomi juga akan lebih mantap.

Saatnya Implementasi SKBG

sertifikat kepemilikan bangunan gedungUndang-undang rumah susun tahun 2011 (UU Rusun) diterbitkan untuk menggalakkan rumah susun umum yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, karena peraturan pelaksanaan UU Rusun belum terbit sampai saat ini, yang seharusnya terbit di tahun 2012, program mulia tersebut belum bisa terlaksana.

Hal rumah susun umum untuk MBR adalah masalah nasional yang perlu mendapat perhatian serius oleh Negara, baik pemerintah pusat dan pemerintah daerah. UU Rusun yang sudah terbit dengan konsep besar (grand design), menjadi ompong karena belum mempunyai perangkat hukum pelaksana yang mengatur hal-hal yang sifatnya teknis.

Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG sarusun) merupakan terobosan dari UU Rusun. SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Membaca definisinya, SKBG hanya dapat diterbitkan melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah. Bentuk-bentuk pemanfaatan yang dimungkinkan adalah melalui sewa atau kerja sama pemanfaatan. Untuk BMN diatur oleh Kementrian Keuangan. Ketentuan mengenai BMD diatur oleh Kementrian Dalam Negeri. Sedangkan, pengaturan wakaf merujuk pada undang-undang wakaf yang terbit di tahun 2004.

UU Rusun mengatur bahwa pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk tanah melalui sewa diberikan untuk jangka waktu 60 tahun. Tentunya, jangka waktu tersebut hanya berlaku untuk pembangunan rumah susun umum. Untuk sewa selain rumah susun umum, maka jangka waktunya maksimal 5 tahun.

UU Rusun mengatur bahwa bentuk pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk sewa tanah perlu diatur dalam suatu perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah, jangka waktu sewa, kepastian pemilik tanah mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa, dan jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Hal yang penting diketahui, jangka waktu 60 tahun tersebut terhitung sejak perjanjian ditandatangani, bukan sejak serah terima SKBG sarusun. Selain itu, perjanjian sewa perlu dicatatkan di kantor pertanahan.

SKBG sarusun terdiri atas salinan buku bangunan gedung, salinan surat perjanjian sewa atas tanah, gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama. Hal penting untuk diketahui adalah perbedaan komponen hak bersama antara sertifikat hak milik atas sarusun (SHMSRS) dengan SKBG sarusun. SHMSRS meliputi hak atas sarusun, tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. SKBG sarusun tidak mencakup hak atas tanah bersama. Untuk itulah penulis mencoba memahami mengapa definisi tanah bersama oleh pembuat undang-undang dibuat secara unik, yaitu sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Di setiap komponen hak bersama, UU Rusun selalu mengatur bahwa hak bersama tersebut dimiliki secara tidak terpisah. Namun, hanya untuk tanah bersama, sebidang tanah tersebut tidak tertulis dimiliki tapi digunakan atas dasar hak bersama. Dengan demikian, meski SKBG sarusun tidak mencakup kepemilikan tanah bersama, pemilik dan penghuni pada SKBG sarusun tetap berhak menggunakan tanah bersama pada lingkungan rumah susun tersebut.

Pada tulisan sebelumnya, telah dibahas mengenai terobosan hukum dari UU Rusun 2011 mengenai Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) satuan rumah susun (sarusun) yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Berbeda dengan sertipikat tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan, SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. Selain itu, SKBG sarusun tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggunan, melainkan dengan jaminan fidusia merujuk pada undang-undang tentang jaminan fidusia. Hal ini sesuai dengan ketentuan di dalam undang-undang hak tanggungan tahun 1996 (UUHT) dan undang-undang jaminan fidusia tahun 1999 yang mengatur bahwa jaminan fidusia mencakup benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT.

SKBG sarusun esensinya adalah kepemilikan terhadap unit bangunan tanpa mencakup kepemilikan atas tanah. Oleh karena itu, sebagai instrumen baru, perlu diatur secara tegas bagaimana pengalihan dan pembebanan terhadap SKBG sarusun. Terkait pembebanan, UU Rusun mengatur bahwa SKBG sarusun akan diatur kemudian melalui peraturan pemerintah. Karena ketentuan tentang SKBG sarusun adalah hal yang baru, ketentuan tersebut belum diakomodir oleh peraturan pemerintah yang saat ini masih berlaku, yaitu yang terbit pada tahun 1988. Terkait pengalihan, UU Rusun mengatur bahwa peralihan SKBG sarusun dilakukan melalui peralihan hak di hadapan notaris. Hal ini berbeda dengan peralihan hak atas tanah yang dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).

Karena SKBG sarusun ditujukan untuk MBR, maka SKBG sarusun sangat erat terkait perangkat hukum mengenai rumah susun umum dan badan pelaksana. UU Rusun membatasi perbuatan hukum peralihan hak yang dilakukan oleh pemilik sarusun umum (termasuk SKBG sarusun). UU Rusun mengatur bahwa sarusun umum hanya dapat dialihkan melalui pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah 20 tahun, atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari pihak berwenang. Selain itu, UU Rusun mengatur bahwa peralihan hak setelah 20 tahun atau karena pindah tempat tinggal hanya bisa dilakukan kepada badan pelaksana. Sayangnya, sampai sekarang lembaga badan pelaksana belum dibentuk oleh pemerintah pusat sesuai amanat UU Rusun. Padahal, tugas dan wewenang badan pelaksana sangat relevan dengan pembangunan rumah susun umum dan implementasi SKBG sarusun di Indonesia.

Langkah pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah pada tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR adalah hal yang patut diapresiasi. Namun, jika pemerintah pusat betul-betul serius untuk menyediakan rumah murah bagi masyarakatnya, terutama MBR, maka peraturan pelaksana dari UU Rusun yang mengatur tentang SKBG sarusun adalah hal yang sangat penting. Semoga hal ini dapat direalisasikan dalam waktu dekat.

Rasio LTV untuk Kredit Properti dan FTV untuk Pembiayaan Properti

LTV dan FTV kepemilikan rumahTerhitung sejak tanggal 29 Agustus 2016, melalui Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor (PBI), rasio LTV dan FTV diubah sehingga lebih memudahkan pembeli properti. Pelonggaran LTV dan FTV dilakukan untuk meningkatkan permintaan domestik di tengah masih lemahnya perekonomian global.

Bank yang memberikan kredit properti (KP) atau pembiayaan properti (PP) untuk fasilitas pertama, kedua, ketiga, dan seterusnya, wajib memenuhi ketentuan rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP sebagai berikut (sumber laman www.bi.go.id):

KREDIT PROPERTI (KP) & PEMBIAYAANPROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MURABAHAH & AKAD ISTISHNA’ PEMBIAYAAN PROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MMQ & AKAD IMBT
TIPE PROPERTI (m2 ) FASILITAS KP & PP TIPE PROPERTI (m2 ) FASILITAS PP
RUMAH TAPAK RUMAH TAPAK
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 - 85% 80% Tipe 22 – 70 - 90% 85%
Tipe < 21 - - - Tipe < 21 - - -
RUMAH SUSUN RUMAH SUSUN
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 90% 85% 80% Tipe 22 – 70 90% 85% 80%
Tipe < 21 - 85% 80% Tipe < 21 - 85% 80%
RUKO/RUKAN - 85% 80% RUKO/RUKAN - 85% 80%

Dalam menentukan urutan fasilitas kredit atau pembiayaan, bank wajib memperhitungkan seluruh KP dan PP yang telah diterima debitur atau nasabah di bank yang sama maupun bank lainnya berdasarkan urutan tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan. Dalam hal terdapat tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan yang sama maka penentuan urutan fasilitas diawali dari kredit atau pembiayaan dengan nilai agunan paling rendah.

Bank hanya dapat memberikan KP atau PP jika properti yang akan dibiayai telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Jika properti tersebut belum tersedia secara utuh, bank wajib memenuhi persyaratan bahwa kredit atau pembiayaan adalah KP atau PP sampai dengan urutan fasilitas kedua, terdapat perjanjian kerjasama antara bank dan pengembang yang setidaknya memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah, dan terdapat jaminan yang diberikan oleh pengembang kepada bank baik yang berasal dari pengembang sendiri atau pihak lain yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang apabila properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai perjanjian. Terhadap hal ini, bank wajib melakukan pencairan KP atau PP secara bertahap.

PBI di akhir tahun ini telah ditunggu-tunggu untuk memudahkan pembeli melakukan pembelian properti, khususnya bagi para pembeli yang akan menggunakan fasilitas kredit untuk pertama kali. Namun, meski uang muka menjadi lebih kecil, besaran angsuran otomatis akan menjadi lebih besar. Hal ini perlu diperhitungkan oleh konsumen. Dengan PBI ini, harapannya, penjualan properti mulai bergerak lebih cepat dan akhirnya memberikan dampak positif bagi perekonominan Indonesia secara makro.