Archive

Archive for the ‘Kepailitan’ Category

Ancaman Pailit Hantui Investor Properti

kepailitanBerita kepailitan atau penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU) perusahaan pengembang properti semakin banyak terdengar. Baru-baru ini, berita pada Kontan.co.id pada tanggal 3 Mei 2016 dengan judul “Investor kondotel Panghegar mulai cemas” menyebutkan bahwa lebih dari 300 investor kini menunggu nasib investasi mereka di Grand Royal Panghegar.

Kepailitan atau PKPU bisa dialami setiap perusahaan. Risiko tersebut selalu ada dan mau tidak mau, wajib dihadapi oleh setiap pelaku usaha. Hal yang penting untuk dipahami, kepailitan berbeda dengan insolvensi, atau keadaan dimana debitor tidak mampu lagi membayar kewajiban-kewajibannya (utang). Undang-undang kepailitan di Indonesia tidak mensyaratkan keadaan insolvensi terhadap debitor sebelum dapat diajukan permohonan pailit atau PKPU. Syarat untuk kepailitan adalah keberadaan dua kreditor atau lebih dan adanya utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih. Undang – undang kepailitan juga mengatur bahwa prinsip pembuktian adalah sederhana, artinya perbedaan besarnya jumlah utang tidak menghalangi diajtuhkannya putusan pailit selama kedua fakta tersebut terpenuhi. Dengan kata lain, selama kedua fakta tersebut terbukti, maka majelis hakim harus mengabulkan debitor pailit. Sedangkan, untuk PKPU, dapat diajukan oleh debitor yang mempunyai lebih dari satu kreditor atau oleh kreditor.

Pengembangan properti di Indonesia diatur dalam undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman dan undang-undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun, juga peraturan perundang-undangan terkait lainnya. Seperti umumnya suatu pengembangan properti, pembangunan akan dilakukan secara bertahap, dari tahap pemasaran, penjualan, konstruksi, dan pengelolaan. Antara periode pemasaran dan konstruksi, umumnya akan ditandatangani surat pesanan dan perjanjian pengikatan jual beli antara pengembang dan para pembeli. Setelah konstruksi selesai, unit-unit akan diserahterimakan dan para pembeli wajib mulai membayar iuran pengelolaan (service charge) untuk membiayai bagian-bagian yang digunakan secara bersama-sama, khususnya di dalam suatu apartemen (rumah susun). Selain itu, umumnya pengembang akan mulai menyusun pertelaan, akta pemisahan, lalu memulai proses sertifikasi hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS). Dengan terbitnya SHMSRS, pengembang kemudian akan mengundang tiap-tiap pembeli untuk menandatangani akta jual beli terhadap unit-unit apartemen (rumah susun) yang dipesan sebelumnya.

Permasalahannya adalah, adanya kesenjangan waktu antara selesainya konstruksi, lalu serah terima unit, dan penandatanganan akta jual beli atas SHMSRS antara pengembang dan para pembeli. Sewajarnya, setelah konstruksi selesai, SHMSRS segera dialihkan kepada para pembeli yang telah melunasi harga pembelian, sehingga bukti kepemilikan terhadap unit-unit apartemen menjadi jelas. Selama peralihan SHMSRS belum terjadi, aset properti yang sedang atau telah selesai tersebut, masih terdaftar atas nama pengembang properti (berdasarkan sertifikat tanahnya). Jika ada putusan pailit terhadap pengembang properti selama kesenjangan waktu tersebut, meski para pembeli telah melakukan pembelian terhadap unit-unit apartemen atau bahkan telah melunasinya, tanah dan bangunan akan dianggap sebagai harta pailit debitor (pengembang yang dipailitkan). Akibatnya, para pembeli akan berubah status menjadi kreditor.

Keadaan ini tentu sangat tidak ideal bagi para pembeli, khususnya bagi mereka yang telah melunasi harga pembelian dan telah menempati unit-unit apartemen tersebut dalam waktu yang tidak sebentar. Wajar jika seseorang mengatakan bahwa keadaan “hilangnya kepemilikan” karena kepailitan terhadap pengembang adalah sesuatu yang tidak adil dan tidak masuk akal. Namun, di sisi lain, sebagai pelaku usaha, adalah wajar untuk melakukan penjaminan terhadap aset propertinya. Melalui pembiayaan yang diperolehnya dari lembaga keuangan, pengembang dapat melakukan pembangunan sesuai jadwal yang telah dijanjikan kepada para pembeli. Sudah menjadi pengetahuan umum bahwa kegiatan usaha real estat mempunyai dampak yang positif terhadap sektor-sektor lainnya.

Dalam keadaan seperti sinilah hukum diharapkan berperan sebagai instrumen yang juga turut andil memastikan terwujudnya keadilan bagi para pembeli, tapi tetap memberikan kepastian bagi pengembang untuk terus melakukan kegiatan usaha di sektor properti. Hal-hal yang dapat dilakukan untuk mencegah terjadinya kepailitan atau PKPU pada perusahaan pengembang, antara lain, menetapkan syarat-syarat yang lebih berat terhadap pembiayaan bagi properti yang akan dijual kepada pihak ketiga, menetapkan periode pembiayaan, mewajibkan lembaga keuangan untuk melakukan roya parsial terhadap unit-unit yang telah dilunasi oleh para pembeli, mewajibkan pengembang untuk segera mengurus sertifikasi unit-unit yang diperjualbelikan dalam waktu tertentu setelah konstruksi, mewajibkan pihak-pihak terkait, yaitu pemerintah daerah dan kantor pertanahan untuk membantu pengembang menuntaskan sertifikasi dalam jangka waktu tertentu, termasuk dalam pengurusan sertifikat laik fungsi. Dengan demikian, pengembang dapat tetap menjaminkan asetnya untuk kepentingan pembiayaan, tapi para pembeli juga memperoleh keadilan dan perlindungan hukum jika kepailitan terjadi pada pengembang.

Melihat kasus serupa telah terjadi berulang-ulang, pemerintah perlu memperhatikan hal ini secara saksama dan melakukan tindakan nyata. Selain pemerintah, seluruh pemangku kepentingan dalam pengembangan suatu properti, juga perlu terlibat memikirkan dan mencari solusi terhadap permasalahan serupa. Harapannya, pengembangan dan pembangunan properti dapat terus berlanjut dan hak-hak para pembeli terlindungi.

*Artikel di atas telah diterbitkan pada harian KONTAN tanggal 12 Mei 2016

Mengapa Telkomsel Bisa Pailit?

Tulisan ini mencoba menelaah aspek hukum kepailitan berdasarkan Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU Kepailitan”). Tulisan ini tidak bermaksud untuk memberikan penilaian terhadap pertimbangan hukum ataupun putusan yang telah dijatuhkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Niaga terhadap perkara tersebut.

Semua sudah mendengar berita yang telah beredar belum lama ini bahwa PT Telekomunikasi Seluler (Telkomsel) telah dinyatakan pailit oleh Pengadilan Niaga Jakarta. Sebagian besar dari masyarakat tentu kaget mendengar berita ini karena mereka mengerti bahwa Telkomsel ialah perusahaan yang mempunyai kegiatan usaha aktif, tidak mempunyai tanda-tanda akan bangkrut, dan terus melakukan ekspansi terhadap usahanya dalam telekomunikasi selular di Indonesia. Pailitnya Telkomsel mengingatkan kembali kepailitan yang juga menimpa perusahaan asuransi besar di dunia, yaitu Manulife dan Prudential.

Jadi, mengapa Telkomsel bisa pailit? Read more…