Archive

Archive for January, 2016

Catatan Kepemilikan Properti bagi Orang Asing

Kepemilikan Properti bagi warga negara asingPada penghujung tahun 2015, tepatnya pada 28 Desember 2015, pemerintah mengundangkan peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia (PP 2015). Peraturan ini sudah ditunggu-tunggu sejak wacana terkait hal ini menguat dan dibahas kembali secara nasional tahun lalu.

Sejak awal, undang-undang pokok agraria 1960 telah mengatur bahwa orang asing hanya berhak memperoleh hak pakai dan hak sewa untuk bangunan. Undang-undang mengartikan hak pakai sebagai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Hak pakai diciptakan oleh pembuat undang-undang untuk mengakomodir kumpulan pengertian dari berbagai nama hak-hak dalam h
ukum pertanahan. Namun, dari semula telah jelas bahwa hak pakai hanya mempunyai wewenang yang terbatas. Itulah mengapa orang asing hanya dapat memperoleh hak pakai.

Cakupan Pengaturan

Peraturan pemerintah tahun 1996, yang telah dicabut dengan PP 2015 ini, mengatur bahwa rumah tinggal dapat dimiliki orang asing jika dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara, dikuasai berdasarkan perjanjian, dan satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Dari pasal tersebut, Kementrian menjelaskan bahwa orang asing bisa memiliki hak pakai di atas tanah Negara atau tanah hak milik, atau melalui sewa. PP 2015 hanya mengatur dua hal, yaitu hak pakai atau hak pakai di atas tanah hak milik.

Jangka Waktu

Pengaturan tentang hak pakai dituangkan lebih lanjut di dalam peraturan pemerintah tahun 1996 (PP 1996) karena undang-undang pokok agraria tidak memberikan batasan waktu terhadap hak pakai. Di PP 1996, jangka waktu hak pakai diberikan dengan total selama 70 tahun, yaitu 25 + 20 + 25. Namun, PP 2015 mengatur jangka waktu dengan total selama 80 tahun, yaitu 30 + 20 + 30. Jangka waktu ini juga berlaku bagi hak pakai yang terbit di atas hak milik. Ini merupakan terobosan dari pemerintah. Namun, hal ini juga menimbulkan kesan semakin tidak berbedanya hak guna bangunan dan hak pakai, mengingat total jangka waktu yang sama. Besar kemungkinan bahwa pengaturan ini tidak sesuai dengan tujuan awal dari diciptakannya hak pakai oleh pembuat undang-undang. Selain itu, PP 2015 secara langsung bertentangan dengan PP 1996. Pertentangan ini akan membingungkan pejabat, praktisi hukum, dan juga masyarakat. Yang lebih mengejutkan, bagaimana kemudian nasib warga negara Indonesia (WNI) yang memperoleh hak pakai, mengingat jangka waktu hanya maksimal 70 tahun. Dengan PP 2015, orang asing malah diberikan hak lebih lama dari WNI. Pertentangan juga terjadi pada pengaturan hak pakai di atas hak milik karena berdasarkan PP 1996, hak pakai di atas hak milik tidak bisa diperpanjang, tapi hanya dapat diperbarui.

Pembatasan Pembelian Rumah atau Satuan Rumah Susun

Pemerintah sebelumnya mengatakan bahwa pembukaan keran pemilikan properti bagi orang asing akan dibatasi pada rumah mewah atau satuan rumah susun mewah dengan nilai tertentu. Sangat disayangkan, PP 2015 tidak mengatur hal tersebut. Peraturan pelaksanaan terhadap peraturan sebelumnya hanya mengatur bahwa pembelian rumah atau satuan rumah susun tersebut tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana. Tentunya, pengaturan ini tidak memuaskan. Selain itu, PP 2015 tidak lagi membatasi kepemilikan pada 1 rumah. Hal ini positif bagi pengembang dan orang asing, karena orang asing dapat memiliki rumah atau satuan rumah susun tanpa batasan jumlah. Namun, apakah ini berarti properti yang dapat dimiliki orang asing di Indonesia menjadi tidak terbatas?

Pemilikan Properti bagi WNI yang Kawin Campur

PP 2015 mengambil langkah positif, yaitu mengatur bahwa WNI yang kawin dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah sepanjang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta, yang dibuat secara notarial. Ketentuan ini hendaknya memberikan keyakinan bagi pejabat, masyarakat, dan juga ketegasan bahwa WNI yang tidak melaksanakan perjanjian pisah harta, tidak bisa memiliki hak atas tanah di Indonesia, kecuali dengan hak pakai. Namun sayangnya, pengaturan ini tidak tegas merujuk pada perjanjian perkawinan sebagaimana diatur dalam undang-undang perkawinan, yang dibuat sebelum atau pada saat perkawinan berlangsung. Undang-undang perkawinan tidak mewajibkan perjanjian pisah harta dalam bentuk notarial. Akibatnya, interpretasi bahwa perjanjian serupa dibuat setelah berlangsungnya perkawinan menjadi mungkin.

Penerbitan peraturan perundang-undangan di Indonesia sering kali saling bertentangan dengan peraturan-peraturan lain dan tumpang tindih. Hal ini dapat mengakibatkan multi interpretasi, kebingungan di kalangan praktisi hukum dan masyarakat, serta sulitnya untuk menemukan acuan yang sahih terkait suatu hal. Pemerintah perlu segera mengamandemen PP 1996 dan peraturan-peraturan pelaksanaannya untuk disesuaikan dengan apa yang telah diatur dalam PP 2015. Selain itu, batasan terhadap jumlah rumah dan satuan rumah susun yang dapat dibeli adalah logis mengingat prioritas utama adalah memenuhi kebutuhan papan masyarakat Indonesia. Pengaturan terkait level dan harga rumah dan satuan rumah susun yang dapat dibeli orang asing juga perlu ditentukan agar tidak bersaing secara langsung dengan properti-properti bagi masyarakat Indonesia, terutama yang berpenghasilan rendah.

Eddy M. Leks

Advokat pada Leks&Co dan Mantan Ketua Tim Analisis dan Evaluasi Peraturan Perundang-undangan tentang Perumahan Rakyat

*artikel ini telah dipublikasikan pada harian Kontan tanggal 21 Januari 2016