Home > Pertanahan, Perumahan, Rumah Susun > Kewajiban Pemerintah Beban Pengembang

Kewajiban Pemerintah Beban Pengembang

IS099TQ6VHarga jual properti makin hari makin meningkat. Baik rumah maupun apartemen saat ini sudah semakin sulit terbeli masyarakat banyak. Peningkatan harga rumah dan apartemen dalam 1 – 2 tahun terakhir membuat beberapa pihak kuatir bahwa telah atau akan terjadi penggelembungan properti (property bubble). Terjadi atau tidak terjadinya property bubble mungkin bukanlah hal yang dikuatirkan masyarakat banyak. Yang lebih dikuatirkan ialah fakta bahwa harga properti sudah semakin tidak mengimbangi daya beli yang ada di masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.

Akhir-akhir ini, karena begitu besarnya backlog terhadap perumahan secara nasional, pemerintah menggenjot kembali program perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Tidak ketinggalan, Gubernur DKI Jakarta juga ikut serta terlibat mengumandangkan hal tersebut, mengingat sangat minimnya rumah susun murah di Jakarta.

Kewajiban Pemerintah

Siapa yang sebetulnya bertanggung jawab terhadap pembangunan rumah susun murah di Indonesia? Di dalam undang-undang tentang rumah susun terbaru, disebutkan bahwa pembangunan rumah susun umum (rumah susun untuk MBR) merupakan tanggung jawab pemerintah. Di bagian lain, diatur juga bahwa pemerintah dan pemerintah daerah bertanggung jawab dalam pengadaan tanah untuk pembangunan rumah susun umum. Biaya pengadaan tanah dibebankan kepada pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan tingkat kewenangannya.

Jelas bahwa undang-undang membebankan kewajiban pembangunan rumah susun umum kepada pemerintah. Untuk mewujudkan hal tersebut, pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana dengan tujuan untuk mempercepat penyediaan rumah susun umum, terutama di perkotaan dan menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR. Badan pelaksana tersebut mempunyai fungsi pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan, dan distribusi rumah susun umum secara terkoordinasi dan terintegrasi.

Kewajiban Developer Membangun Rumah Susun Umum

Namun, undang-undang juga menyebutkan bahwa pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kewajiban tersebut dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupaten/kota yang sama. Kata-kata “menyediakan” ini masih belum begitu jelas, apakah pengembang wajib mengeluarkan seluruh dana dari pembelian tanah sampai pembangunan rumah susun selesai atau pengembang hanya perlu mengeluarkan biaya pembangunan dimana biaya pengadaan tanah ditanggung oleh pemerintah atau pemerintah daerah. Kewajiban pembangunan rumah susun umum oleh developer dapat dilihat sebagai suatu hal yang terpisah dari kewajiban pemerintah, tapi dapat juga dilihat sebagai kewajiban bersama antara pemerintah dengan pengembang.

Keputusan Gubernur DKI Jakarta

Ketentuan tentang kewajiban membangun rumah susun umum/murah sebetulnya bukanlah hal baru. Di Jakarta, melalui keputusan Gubernur DKI Jakarta yang terbit di tahun 1990, diatur bahwa apabila seseorang mengajukan permohonan untuk membebaskan lahan/lokasi dimana menurut rencana kota peruntukannya adalah perumahan yang luasnya 5.000 m2 (lima ribu meter persegi) atau lebih, orang tersebut wajib membiayai dan membangun rumah susun murah beserta fasilitasnya seluas 20% dari areal manfaat secara komersil, dan atau ketentuan lainnya yang ditetapkan Gubernur DKI Jakarta. Selanjutnya, diatur pula bahwa lokasi dan persyaratan penjualan rumah susun murah tersebut ditetapkan oleh Gubernur DKI Jakarta. Melihat keputusan ini, dapat disimpulkan bahwa rumah susun murah merupakan cikal bakal rumah susun umum sebagaimana diatur dalam undang-undang. Ketentuan tentang 20% dari areal manfaat komersil juga serupa dengan ketentuan 20% di dalam undang-undang. Tentang siapa yang akan mengadakan tanah juga belum jelas di dalam keputusan Gubernur, karena kewajiban yang diatur ialah untuk membiayai dan membangun rumah susun murah.

Sanksi Pidana

Kesimpangsiuran tentang penafsiran ketentuan undang-undang dan keputusan Gubernur DKI Jakarta tentunya menimbulkan banyak masalah. Terlebih, meskipun secara esensi pembangunan rumah susun umum merupakan kewajiban pemerintah, undang-undang memberikan larangan tegas dan sanksi pidana terhadap developer yang tidak menyediakan rumah susun umum. Undang-undang mengatur bahwa setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun, dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau denda paling banyak Rp 20.000.000.000,- (dua puluh miliar Rupiah).

Tentunya, dengan adanya larangan dan sanksi pidana, beban developer semakin berat. Pada prinsipnya, ketentuan di dalam undang-undang mempunyai tujuan agar developer ikut menanggung beban pemerintah dalam menyediakan rumah susun umum. Namun, kewajiban tersebut mengandung unsur pidana. Sedangkan, terhadap kewajiban pemerintah, tidak terlihat jelas di dalam undang-undang ada sanksi tertentu yang dapat dikenakan terhadap pemerintah jika pemerintah tidak melakukan kewajibannya. Hal ini bukanlah suatu hal yang aneh karena hampir seluruh peraturan perundang-undangan memang mempunyai bentuk yang serupa.

Undang-undang mensyaratkan selambat-lambatnya tanggal 10 November 2012, seluruh peraturan pelaksanaan yang diamanatkan oleh undang-undang rumah susun wajib diselesaikan. Sampai saat ini, peraturan pelaksanaan tentang kewajiban penyediaan rumah susun umum belum ada. Ketiadaan peraturan pelaksanaan tersebut membuat para pelaku pembangunan kebingungan. Selain itu, sanksi pidana menghantui developer dan setiap saat penyidikan tindak pidana dapat dimulai oleh kepolisian. Jika pemerintah jeli dan peka, tentunya pemerintah mengerti bahwa situasi tersebut sangat tidak kondusif bagi developer, dan sebagai akibatnya, rencana pemerintah mengurangi backlog perumahan secara nasional semakin sulit dicapai.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

  1. No comments yet.
  1. No trackbacks yet.