Home > Pertanahan, Perumahan, Rumah Susun > Kepemilikan Bangunan Gedung di Indonesia

Kepemilikan Bangunan Gedung di Indonesia

Blurred Evening TrafficSistem hukum pertanahan di Indonesia mengacu pada hukum adat. Hal ini secara tegas diatur dalam Pasal 5 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”). Pasal 5 UUPA menyebutkan secara garis besar bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan peraturan perundang-undangan.

Asas Pemisahan Horisontal

Dengan mengacu pada hukum adat, maka hukum tanah di Indonesia mengacu juga pada asas-asas hukum adat. Salah satunya ialah asas pemisahan horisontal tanah (atau dalam bahasa Belanda disebut “horizontale scheiding”). Asas ini menekankan bahwa bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah. Oleh karena itu, hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Oleh karena itu, perbuatan hukum mengenai tanah, tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya.

Dari uraian di atas, jelas bahwa setiap pembeli tanah berikut bangunan yang ada di atasnya, harus memeriksa dan memastikan bahwa di dalam akta jual beli, yang ditandatangani di hadapan PPAT, kata-kata “bangunan” atau “tanaman” perlu ditulis secara spesifik di dalam akta tersebut. Hal ini penting supaya tidak menimbulkan multitafsir, apakah bangunan dan tanaman di atas tanah juga ikut beralih kepada pembeli.

Asas Perlekatan

Asas pemisahan horizontal berbeda dengan “azas accessie” atau “asas perlekatan” yang dikenal dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Asas ini mengatakan bahwa bangunan dan tanaman yang ada di atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah, merupakan “bagian” dari tanah yang bersangkutan. Perbuatan hukum mengenai tanah dengan sendirinya meliputi tanaman dan bangunan yang ada di atasnya. Sejak diterbitkannya UUPA, asas yang berlaku dalam sistem hukum tanah di Indonesia ialah asas pemisahan horisontal.

Penegasan Dalam Peraturan Perundang-undangan

Di dalam peraturan perundang-undangan, penegasan tentang berlakunya asas pemisahan horisontal, selain dari apa yang telah diamanatkan dalam UUPA, dapat dilihat pada Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (“UU HT”) dan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan”). Di salah satu ketentuan dalam UU HT, diatur bahwa hak tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Ketentuan yang lebih tegas diatur juga di dalam UU Bangunan. Di salah satu pasalnya disebutkan bahwa setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan gedung atau bagian bangunan gedung. Selanjutnya, di dalam penjelasan diuraikan bahwa status kepemilikan bangunan gedung merupakan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah. Selanjutnya, UU Bangunan juga mengatur bahwa pembangunan bangunan gedung dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain. Jika pembangunan dilakukan di atas tanah milik pihak lain, maka hal tersebut harus berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik tanah dan pemilik bangunan, yang memuat hak dan kewajiban setiap pihak, jangka waktu berlakunya perjanjian, dan ketentuan lain, yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang. Dengan demikian, jelas bahwa asas pemisahan horisontal diterapkan lebih lanjut oleh peraturan perundang-undangan lain dengan merujuk pada asas pemisahan horisontal sebagaimana diamanatkan oleh UUPA. Oleh karena itu, secara hukum, kerja sama antara pemilik tanah dan pengembang dimana pengembang yang mendirikan bangunan di atas tanah milik pihak lain diperbolehkan, dan bangunan tersebut menjadi milik pihak yang melakukan dan membiayai pembangunan tersebut.

Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung

Di dalam UU Bangunan, disebutkan bahwa status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah. Salah satu peraturan daerah yang bisa dijadikan rujukan ialah Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung (“Perda Bangunan”). Perda Bangunan mengatur bahwa surat bukti kepemilikan bangunan gedung wajib dimiliki pemilik bangunan gedung. Bukti kepemilikan tersebut dapat diterbitkan setelah diterbitkannya Izin Mendirikan Bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi terhadap bangunan gedung tersebut. Perda Bangunan mengatur lebih lanjut bahwa dalam satu bangunan gedung dapat diterbitkan lebih dari 1 (satu) surat bukti kepemilikan bangunan gedung dan bukti tersebut dapat dimiliki oleh pemilik yang berbeda-beda.

Melihat UUPA, dilanjutkan dengan UU HT, kemudian UU Bangunan, dan Perda Bangunan, terlihat bahwa rentang waktu terhadap pengaturan pelaksanaan asas pemisahan horisontal memerlukan waktu yang sangat lama. Namun, pengaturan yang jelas di dalam UU Bangunan berikut peraturan pelaksanaannya memberikan dasar hukum bagi setiap pihak dalam melakukan pengembangan dan pembangunan. Bagaimanapun juga, tindakan pembuat undang-undang perlu diapresiasi karena telah memberikan kejelasan terhadap pemisahan kepemilikan tanah dan bangunan. Namun, sosialisasi kepada masyarakat dan eksekutif di tingkat pemerintah daerah perlu terus dilakukan sehingga perangkat hukum yang diperlukan dapat tersedia dan amanat UU Bangunan dapat dilaksanakan dengan baik.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

  1. No comments yet.
  1. No trackbacks yet.