Archive

Archive for May, 2014

Quo Vadis RUU Pertanahan

Saat ini, DPR sedang membahas RUU Pertanahan. RUU ini masuk dalam prioritas beberapa RUU yang akan diselesaikan di tahun 2014. RUU Pertanahan merupakan inisiatif dari DPR dan sedang dalam tahap pembicaraan tingkat I di Komisi II DPR.

Beberapa waktu lalu, saya diundang untuk memberikan komentar atas RUU Pertanahan di suatu seminar nasional yang diadakan oleh Universitas Katolik Indonesia Atma Jaya, Jakarta. Terdapat beberapa permasalahan yang saya catat pada RUU Pertanahan, antara lain, terkait hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, nominee arrangement, dan pendaftaran tanah.

Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960 telah mengamanatkan agar ketentuan tentang hak milik diatur lebih lanjut di dalam suatu undang-undang. Selain itu, UUPA juga mengamanatkan agar ketentuan tentang hak sewa untuk bangunan diatur lebih lanjut dalam suatu perundang-undangan. Ketentuan tentang hak milik dan hak sewa untuk bangunan yang ada pada RUU bisa dibilang tidak berbeda dengan apa yang telah diatur oleh UUPA. Dengan kata lain, amanat UUPA tidak terwujud. Belum lagi beberapa masalah lain yang selalu menaungi hak sewa, yaitu terkait cakupan, jangka waktu sewa, dan kepemilikan bangunan di atas tanah sewa yang belum diatur secara jelas.

RUU Pertanahan juga memberikan pengaturan lebih spesifik terkait hak pakai. Namun, pengaturan tersebut berpotensi melanggar Undang-Undang Penanaman Modal (UUPM). RUU Pertanahan mengatur bahwa hak pakai dapat digunakan sebagai kegiatan usaha pertanian, peternakan, dan perkebunan, seperti halnya hak guna usaha. Hak pakai dapat dimiliki oleh WNA dan badan hukum asing. Sedangkan, di lain sisi, UUPM mengatur bahwa segala bentuk penanaman modal asing harus berbentuk perseroan terbatas. Jika hal ini dibiarkan, konflik hukum antara kedua UU akan terjadi.

Telah menjadi pengetahuan umum bahwa WNA banyak menguasai tanah-tanah strategis yang digunakan untuk kepentingan pribadi maupun kegiatan usaha. Dalam prakteknya, nominee arrangement dilakukan dengan model dan konsep hukum yang canggih untuk melindungi kepentingan hukum WNA. Namun, hal itu sesungguhnya adalah bentuk penyelundupan hukum. Seperti halnya pada UUPM, RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa bentuk-bentuk nominee arrangement adalah batal demi hukum.

Indonesia menganut sistem publikasi negatif dalam sistem pendaftaran tanah. Namun, unsur positif memegang peranan sangat penting. RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa pihak ketiga tidak dapat lagi mengajukan gugatan terhadap sertifikat tanah pihak lain yang telah terbit lebih dari 5 tahun. Hal ini diperlukan untuk memberikan kepastian hukum terhadap kepemilikan sertifikat tanah, yang pada akhirnya akan mengurangi secara signifikan sengketa tanah yang terjadi.

Inisiatif DPR mengajukan RUU Pertanahan patut diapresiasi. Namun, RUU Pertanahan harus mampu mengatasi berbagai persoalan tanah yang terjadi selama ini, bukan malah menimbulkan masalah baru. Semoga DPR dan Pemerintah dapat mewujudkan harapan tersebut.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank