Permasalahan Hukum pada Pengembangan Properti Campuran (Bagian Terakhir)

Penulis sebelumnya telah menguraikan beberapa permasalahan hukum umum pada pengembangan properti campuran, yaitu pada tahap konstruksi dan beberapa bagian pada tahap pasca-konstruksi. Pada kolom ini, penulis akan fokus menyelesaikan beberapa permasalahan hukum pasca-konstruksi, yang menyangkut P3SRS, pengelolaan rumah susun, dan pengelolaan limbah B3.

Undang-undang telah mengatur bahwa pembentukan P3SRS wajib dilakukan tidak lebih dari 1 tahun sejak serah terima unit pertama kali. Jika konsisten mengikuti tahap-tahapan yang diatur dalam undang-undang, pembentukan P3SRS dalam waktu 1 tahun dimungkinkan karena pertelaan telah disahkan sejak awal. Namun, jika pertelaan belum disahkan, tentunya pembentukan P3SRS definitif akan sulit dilakukan sesuai waktu yang diamanatkan.

Hal lain yang kerap menjadi permasalahan adalah mekanisme pembentukan P3SRS yang difasilitasi oleh pengembang. Pembentukan P3SRS dilaksanakan dengan berbagai cara yang berbeda, cara yang patut dan tidak patut. Akibatnya, risiko terjadinya sengketa antara pengembang dan penghuni menjadi lebih tinggi. Oleh karena itu, pemerintah perlu mengatur secara lebih jelas mekanisme pembentukan P3SRS.

Pemerintah melalui peraturan menteri telah memberikan acuan, baik ketentuan yang wajib diikuti dan contoh ketentuan anggaran dasar (AD) dan anggaran rumah tangga (ART) yang dapat dijadikan pedoman. Namun, terkadang timbul AD atau ART yang justru melanggar peraturan perundang-undangan. Versi AD dan ART seperti ini akan dimanfaatkan oleh pihak-pihak tertentu, menimbulkan ketidakadilan, dan menimbulkan ketidakpastian hukum. Pemerintah perlu memperbaiki dirinya mengingat pihak pemerintah-lah yang mengesahkan AD dan ART tersebut.

Undang-undang tidak memberikan pengaturan spesifik terhadap pengelolaan rumah susun campuran. Pada umumnya, di dalam rumah susun campuran, akan ada satu P3SRS yang berwenang atas keseluruhan kompleks dan manajer bangunan mengelola tiap-tiap bangunan di dalam kompleks sesuai dengan fungsinya, misalnya perkantoran, pusat perbelanjaan, dan apartemen. Untuk itu, pengembang perlu mempunyai peraturan tata tertib kawasan secara keseluruhan dan peraturan tata tertib hunian untuk tiap-tiap fungsi bangunan.

Tren menunjukkan bahwa rumah susun campuran juga mencakup rumah sakit. Rumah sakit memerlukan ijin pengelolaan limbah B3. Pengembang perlu menyadari risiko pemegang ijin pengelolaan limbah B3, yaitu tangung jawab mutlak jika terjadi pencemaran lingkungan hidup.

Eddy Leks

*artikel ini telah dipublikasi pada majalah Property&Bank

Permasalahan Hukum pada Pengembangan Properti Campuran (Bagian II)

Pada kolom hukum properti edisi sebelumnya, penulis telah menguraikan beberapa permasalahan hukum umum pada pengembangan properti campuran, khususnya pada tahap pra-konstruksi. Pada kolom ini, penulis akan fokus pada uraian beberapa permasalahan hukum pada pengembangan properti campuran dalam tahap konstruksi dan pasca-konstruksi. Tahapan konstruksi meliputi rumah susun umum, pra-penjualan, dan komunitas. Sedangkan, tahapan pasca-konstruksi meliputi serah terima, P3SRS, pengelolaan, dan pengelolaan limbah B3.

Kewajiban untuk membangun rumah susun umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah masih menjadi salah satu permasalahan utama dalam pengembangan rumah susun. Di satu sisi, undang-undang rumah susun berlaku nasional. Di sisi lain, pemerintah DKI Jakarta mempunyai peraturan serupa yang memungkinkan konversi pembangunan rumah susun umum dalam bentuk kompensasi. Kewajiban pembangunan rumah susun merujuk pada 20% dari total luas lantai bangunan rumah susun komersial. Jika tidak semua unit rumah susun dijual oleh pengembang, apakah 20% ini dihitung dari unit yang dijual atau terhadap seluruh bangunan rumah susun? Bagaimana dengan tanah untuk rumah susun umum? Apakah pengembang wajib menyediakan tanah dan bangunan rumah susun umum, atau pengembang membangun di tanah-tanah yang telah disediakan pemerintah untuk keperluan itu? Penafsiran yang terjadi saat ini lebih condong kepada kewajiban pengembang, bukan pemerintah. Hal ini perlu diperjelas segera mengingat keberadaan sanksi pidana terhadap pengembang.

Pembangunan properti campuran pada umumnya berskala besar dan sebagai akibatnya, mempunyai risiko yang lebih besar terhadap gugatan masyarakat yang tinggal di sekitar proyek tersebut. Setiap pihak yang dirugikan sebagai akibat dari pembangunan, berhak mengajukan gugatan kepada pengembang. Untuk itu, pengembang perlu terus menjaga hubungan baik dengan masyarakat sekitar proyek.

Tahap pasca-konstruksi melibatkan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Pembentukan perlu dilakukan tidak lebih dari 1 tahun sejak serah terima unit pertama kali. Tentunya, pembentukan P3SRS definitif akan sulit dilakukan jika pertelaan belum juga disahkan (bersambung).

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

Permasalahan Hukum pada Pengembangan Properti Campuran (Bagian I)

Sekitar dua bulan lalu, tepatnya pada tanggal 25 September 2014, penulis diminta untuk berbicara tentang permasalahan hukum umum pada pengembangan properti campuran (mixed-use development) dalam acara bertajuk Mixed-Use Development, di Hotel Pullman, Jakarta, suatu acara yang diselenggarakan oleh Trueventus. Dengan begitu banyaknya properti campuran di Jakarta, tampaknya penyelenggara kegiatan dari luar negeri melihat bahwa Indonesia, khususnya di Ibukota Jakarta, menjadi tempat yang tepat untuk kegiatan tersebut.

Permasalahan umum pengembangan properti campuran dapat dipilah menjadi tiga bagian, yaitu pra-konstruksi, konstruksi, dan pasca-konstruksi. Secara umum, pra-konstruksi meliputi pertelaan, lingkungan, lalu lintas, parkir, zonasi, dan listrik. Konstruksi meliputi rumah susun umum, pra-penjualan, dan komunitas. Pasca-konstruksi meliputi serah terima, P3SRS, pengelolaan, dan pengelolaan limbah B3.

Hal penting yang perlu diketahui pengembang adalah pengesahan pertelaan harus diperoleh di awal, sebelum pembangunan. Kegiatan pemasaran belum dapat dimulai sebelum pertelaan disahkan. Konsekuensinya, momentum pemasaran dan penjualan mungkin terlewat karena urusan administrasi pertelaan. Tidak juga dipungkiri bahwa pengembang banyak yang tidak mengikuti ketentuan ini karena belum siapnya juga infrastruktur pada pemerintah daerah. Kemudian, perolehan Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) juga suatu hal yang tidak dapat ditawar. Setelah AMDAL diperoleh, pengembang perlu memperoleh ijin lingkungan.

Lalu lintas menjadi masalah lain yang perlu diwaspadai dalam properti campuran. Terkait hal ini, pengembang wajib menandatangani suatu pernyataan untuk tunduk pada kewajiban-kewajiban selama pra-konstruksi, konstruksi, dan pasca-konstruksi. Sanksi administrasi dapat dikenakan apabila ada pelanggaran. Kewajiban-kewajiban tersebut juga mencakup kewajiban untuk memperoleh analisa mengenai dampak lalu lintas.

Selanjutnya, pengaturan aliran mobil dan satuan parkir di dalam suatu properti menjadi penting untuk menampung aktivitas pada bangunan tersebut. Lalu, pengembang yang menyediakan listrik perlu memperoleh ijin usaha penyediaan listrik. Ini hal baru yang masih membuat bingung para pengembang. Ada sanksi pidana terhadap pelanggaran ketentuan ini. Selain itu, ketentuan zonasi juga perlu dicermati. Suatu properti campuran belum tentu dibangun di atas zonasi campuran, melainkan dibangun di atas kombinasi beberapa jenis zonasi. Kreativitas suatu pengembang menjadi sangat penting dalam hal ini.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

Uji Tuntas Hukum terhadap Aset Properti (Bagian II)

Melanjuti tulisan sebelumnya mengenai uji tuntas hukum secara umum dan uji tuntas hukum terhadap pembelian aset properti, tulisan ini akan membahas tentang uji tuntas hukum terhadap perusahaan, dalam bentuk perseroan terbatas, yang memiliki aset properti. Penulis mengulang lagi pengertian uji tuntas menurut Black’s Law Dictionary, yaitu atensi yang secara wajar diharapkan dari, dan secara normal dilaksanakan oleh, seseorang yang berusaha memenuhi suatu persyaratan hukum atau untuk melepaskan suatu kewajiban.

Dalam kacamata hukum, perseroan terbatas adalah badan hukum. Sebagai badan hukum, perseroan terbatas memiliki hak dan kewajiban bagai suatu subyek hukum. Perseroan terbatas dapat bertindak untuk kepentingan dirinya sendiri, melakukan perbuatan-perbuatan hukum dan bertanggung jawab atas akibat dari perbuatan-perbuatan hukum tersebut. Oleh karena itu, meskipun pembelian perusahaan pemegang aset properti mempunyai tujuan yang sama dengan pembelian aset properti secara langsung, yaitu untuk memiliki aset properti, ruang lingkup uji tuntas hukum pembelian jenis ini sangat berbeda.

Di dalam suatu pembelian saham perseroan terbatas, ada beberapa komponen substansial yang perlu diperhatikan oleh pembeli, antara lain, aspek korporasi, yaitu kelengkapan dokumen perseroan tersebut, yang meliputi akta pendirian, anggaran dasar, susunan Direksi dan Dewan Komisaris, pengesahan dan tanda terima pemberitahuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia sehubungan dengan pendirian dan perubahan anggaran dasar perseroan. Lalu, aspek perizinan, yang mencakup izin usaha, tanda daftar perusahaan, surat keterangan domisili, dan nomor pokok wajib pajak. Perizinan juga mencakup perizinan yang terkait dengan aset yang dimiliki oleh perseroan terbatas, yaitu aset properti. Izin-izin tersebut meliputi antara lain izin lokasi, keterangan rencana kota, izin peruntukkan penggunaan tanah, dan izin mendirikan bangunan. Kemudian, aspek kepatuhan, yang antara lain meliputi hubungan ketenagakerjaan antara perseroan dan karyawan, kewajiban perpajakan, dan kewajiban terkait lingkungan hidup. Selanjutnya, aspek legalitas aset yang dimiliki, yang dalam hal ini bisa berupa sertifikat tanah, untuk tanah yang telah terdaftar dan dokumen-dokumen kepemilikan tanah lainnya, untuk tanah-tanah yang belum terdaftar. Selain itu, aspek litigasi, yaitu sengketa-sengketa hukum yang ada atau yang potensial terjadi setelah pembelian dilaksanakan. Terakhir adalah perjanjian-perjanjian yang telah ditandatangani antara perseroan dan pihak ketiga.

Secara esensial, ruang lingkup uji tuntas hukum terhadap pembelian aset properti secara langsung adalah jauh lebih sederhana dibandingkan ruang lingkup uji tuntas hukum pembelian perseroan pemilik aset properti. Namun, pembelian aset properti langsung melibatkan pajak dan bea perolehan yang juga tidak kecil. Oleh karena itu, aspek finansial dan perpajakan suatu transaksi sangat penting untuk dipertimbangkan sebelum pembeli memutuskan apakah membeli aset properti secara langsung atau membeli perseroan yang memiliki aset properti tersebut.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

Uji Tuntas Hukum terhadap Aset Properti (Bagian I)

Uji tuntas (due diligence) adalah suatu proses yang sangat penting di dalam suatu transaksi pembelian. Adalah hal yang wajar bagi pembeli atau investor untuk melakukan uji tuntas terhadap suatu aset yang menjadi targetnya, sebelum pembelian aktual betul-betul dilaksanakan.

Di dalam Black’s Law Dictionary, edisi kesembilan, “due diligence” diartikan sebagai atensi yang secara wajar diharapkan dari, dan secara normal dilaksanakan oleh, seseorang yang berusaha memenuhi suatu persyaratan hukum atau untuk melepaskan suatu kewajiban. Melihat definisi yang diberikan kamus Black’s Law, terlihat bahwa “uji tuntas” tidak begitu cocok. Padanan Bahasa Indonesia yang pas terhadap kata “due diligence” mungkin belum ada. Kata “uji tuntas” lebih merujuk kepada fakta terjadinya suatu pemeriksaan secara menyeluruh terhadap suatu hal, dalam hal ini aset properti yang menjadi target pembelian atau suatu transaksi. Namun, setelah melihat esensi dari “due diligence” di dalam kamus Black’s Law, penggunaan kata sederhana seperti “pemeriksaan” mungkin lebih tepat.

Tujuan uji tuntas bermacam-macam, tergantung dari kepentingan pembeli dan jenis transaksinya. Namun secara umum, uji tuntas dilaksanakan untuk mengkonfirmasi bahwa aset properti yang ditawarkan adalah sebagaimana aset tersebut terlihat, mengindentifikasi risiko-risiko yang ada, memperoleh informasi lanjutan yang berguna untuk menilai aset, menyiapkan pernyataan dan jaminan di dalam suatu perjanjian, masukan untuk negosiasi terhadap harga jual, dan memverifikasi bahwa transaksi dapat dilaksanakan sesuai dengan prosedur hukum yang ada.

Uji tuntas terhadap aset properti perlu dibedakan atas jenis aset dan alas haknya. Aset properti bermacam-macam. Ada yang berupa tanah kosong, pusat perbelanjaan, perkantoran, pabrik, atau bahkan campuran. Setiap jenis properti mempunyai karakternya sendiri-sendiri yang akan mempengaruhi ruang lingkup uji tuntas yang perlu dilakukan. Uji tuntas sendiri bisa mencakup uji tuntas finansial, uji tuntas hukum, uji tuntas perpajakan, dan uji tuntas teknis. Dalam suatu uji tuntas terhadap aset properti (benda berwujud), ruang lingkup uji tuntas akan lebih sederhana karena akan fokus kepada aset properti yang ditawarkan tanpa melihat keadaan dari pengembang atau perusahaan properti yang memiliki aset tersebut.

Secara sederhana, uji tuntas hukum yang perlu dilakukan sebelum transaksi adalah pemeriksaan terhadap status dari sertifikat tanah yang menjadi alas hak dari aset properti tersebut, apakah bersih dan bebas dari sengketa atau dibebani dengan suatu jaminan, sita dari pengadilan, atau blokir. Pengecekan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah wajib secara hukum sebelum transaksi dilakukan melalui penandatanganan akta jual beli. Setiap orang juga dapat mengajukan suatu surat keterangan pendaftaran tanah kepada kantor pertanahan terkait untuk mengetahui status hukum dari tanah yang hendak dibeli. Jika tanah telah bersertifikat, pemeriksaan akan jauh lebih mudah dan jelas dibandingkan jika status tanah belum bersertifikat. Hal lain yang penting adalah pemeriksaan tentang peruntukan tanah, apakah dapat digunakan sesuai dengan kepentingan dan kebutuhan dari pembeli atau investor, misalnya untuk perumahan, komersial, atau campuran.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank