Mendudukan Kepemilikan Properti bagi WNA pada Proporsinya

Pembicaraan untuk membuka atau melonggarkan kepemilikan properti bagi warga negara asing (WNA) di Indonesia terus berlangsung. Diskusi tentang hal ini bukanlah hal baru. Akhir-akhir ini, gagasan untuk memberikan perlakuan khusus atau secara lebih fleksibel kepada WNA mengemuka lagi. Setiap pihak, baik warga negara Indonesia (WNI) dan juga pelaku usaha sektor properti menunggu realisasinya dari pemerintah.

Terlepas dari pembahasan yang sedang berlangsung, baik oleh pemerintah atau pelaku usaha, untuk menyiapkan revisi dari perangkat hukum yang ada, ada baiknya melihat sisi lain dari kepemilikan properti bagi WNA. Harapannya, dengan melihat sisi lain tersebut, persiapan yang sedang berlangsung dapat berlangsung secara lebih seimbang dan layak, khususnya agar WNI jangan sampai dirugikan.

Untuk WNA, undang-undang pokok agraria telah memberikan jenis hak atas tanah secara jelas, yaitu hak pakai dan hak sewa. Kedua hak ini boleh diperoleh oleh WNA yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Dalam perkembangannya, kata-kata “berkedudukan” ditafsirkan secara sangat fleksibel, yaitu tidak perlu tinggal di Indonesia selama WNA memberikan manfaat bagi perekonomian di Indonesia. Instrumen hukum terkait hal ini sudah disiapkan sejak tahun 1996. Sewa juga hal yang sangat lumrah dilakukan oleh WNA untuk properti di Indonesia. Jadi, jelas WNA berhak memperoleh hak atas tanah di Indonesia sesuai dengan persyaratan yang ada.

Selain hak pakai dan hak sewa, untuk kepentingan penanaman modal, setiap perusahaan penanaman modal asing, baik dimiliki oleh WNA dan atau badan hukum asing (PMA), sejauh bidang usahanya terbuka untuk PMA, berhak memperoleh beberapa jenis hak atas tanah, seperti hak guna usaha (HGU), hak guna bangunan (HGB), hak pakai, dan juga hak sewa. Bahkan, sejak bertahun-tahun lalu, perusahaan PMA berhak menjalankan kegiatan usaha di bidang real estat di Indonesia. Untuk itu, perusahaan tersebut berhak membeli dan memiliki HGB. Perusahaan PMA di bidang perkebunan berhak memiliki hak guna usaha (HGU). Jadi, hukum Indonesia telah sejak dulu mengatur bahwa perusahaan PMA dapat memiliki HGB, HGU, hak pakai, dan juga hak sewa. Faktanya, banyak sekali perusahaan PMA yang telah memiliki dan menguasai aset-aset tanah strategis di Indonesia, untuk kepentingan kegiatan usahanya.

Sekarang, apakah perlu memprioritaskan PMA atau WNA? Jika dilihat dari jiwa undang-undang pokok agraria, jawabannya jelas, memprioritaskan PMA, bukan WNA. Mengingat harga properti yang semakin tinggi dan akan terus naik, pemerintah justru perlu terus memikirkan bagaimana agar WNI dapat hidup dan memiliki rumah secara layak di bumi pertiwi. Berikan insentif terus untuk PMA, tapi bukan kepada WNA. Undang-undang telah memberikan hak yang memadai bagi WNA!

*Artikel ini telah dipublikasikan pada Majalah Property&Bank

Maraknya Sengketa Properti

Cegahlah litigasi. Bujuk sesama Anda untuk berkompromi kapanpun Anda bisa. Tunjukkan kepada mereka bahwa pemenang seringkali adalah pecundang sesungguhnya, dalam biaya dan waktu. Sebagai juru damai, Advokat mempunyai kesempatan untuk menjadi orang yang baik. Bisnis selalu akan cukup” – Abraham Lincoln

Kompas.com menulis bahwa sepanjang 2014, kasus yang berkaitan dengan properti, terutama rumah tapak dan apartemen yang tercatat dalam buku pengaduan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) sebanyak 157 kasus. Jumlah tersebut melonjak 12,7 persen dari tahun sebelumnya yakni 121 kasus. Meningkatnya jumlah pengaduan, menempatkan sektor properti di tempat kedua tertinggi setelah perbankan atau 13,7 persen dari total sebanyak 1.192 pengaduan. Sementara sektor perbankan tercatat sebanyak 210 pengaduan, dan telekomunikasi di tempat ketiga dengan 133 pengaduan.

Melihat data yang ada pada YLKI, sengketa properti sangat marak di Indonesia. Tentunya ini patut menjadi perhatian bersama. Mengapa sengketa tersebut begitu banyak dan bahkan cenderung meningkat?

Berdasarkan pengamatan penulis, sengketa-sengketa tersebut dapat muncul pada pra-konstruksi, masa konstruksi, dan masa pengelolaan. Selama pra-konstruksi, klaim dapat timbul akibat perijinan yang mungkin belum diperoleh oleh pengembang untuk melaksanakan konstruksi dan tidak adanya tanda-tanda dimulainya suatu konstruksi. Selama konstruksi, klaim dapat timbul karena perijinan yang diperoleh belum lengkap, misalnya karena ada segel dari pemerintah yang menimbulkan pertanyaan bagi konsumen dan keterlambatan pembangunan. Setelah konstruksi, sengketa muncul karena proses pertelaan dan sertifikasi yang tidak jelas, pembentukan P3SRS yang penuh kecurigaan, belum terbitnya sertifikat laik fungsi (sebelumnya ijin layak huni), penentuan service charge, dan pengelolaan yang tidak memuaskan para konsumen.

Sengketa timbul karena berbagai faktor. Ada yang timbul sebagai akibat kelalaian pengembang, ketidakpahaman konsumen terhadap hukum dan prosedur yang ada, dan tidak sempurnyanya perangkat hukum yang ada terkait perumahan, termasuk rumah susun (apartemen).

Yang menjadi pertanyaan adalah, bagaimana mencegah atau setidaknya mengurangi sengketa-sengketa yang ada? Jika melihat perangkat hukum yang ada, pengendalian terhadap penyelenggaraan rumah susun terletak pada pemerintah. Melihat istilah “pemerintah”, hal itu merujuk pada pemerintah pusat, bukan pemerintah daerah. Namun, mengingat ijin-ijin diterbitkan oleh pemerintah daerah, rujukan kepada pemerintah pusat menjadi tidak relevan. Undang-undang kemudian mengatur bahwa hal tersebut akan diatur lebih lanjut di dalam peraturan pemerintah, yang sampai saat ini belum terbit. Dengan kata lain, peraturan pemerintah yang masih berlaku adalah yang terbit pada tahun 1988 yang lalu.

Sengketa properti dapat terjadi pada tahap pra konstruksi, konstruksi, dan pasca konstruksi. Timbulnya sengketa bisa karena berbagai faktor, antara lain, kelalaian pengembang, ketidakpahaman konsumen terhadap hukum dan prosedur yang ada, kelalaian konsumen, belum sempurnanya perangkat hukum yang ada, dan pengendalian yang kurang dari pihak pemerintah.

Sesuai dengan amanat undang-undang rumah susun tahun 2011, pengendalian dilakukan pemerintah melalui perizinan, pemeriksaan, dan penertiban. Selanjutnya disebutkan bahwa pengaturan tersebut lebih lanjut dituangkan dalam peraturan pemerintah. Peraturan pemerintah yang menguraikan lebih lanjut ketentuan di dalam undang-undang seharusnya sudah terbit sejak tahun 2012. Akibatnya, peraturan pemerintah yang masih relevan terkait pelaksanaan undang-undang adalah peraturan pemerintah tahun 1988, yang secara esensi masih baik tapi sudah tidak sesuai dengan perkembangan yang ada. Hal ini masih menjadi pekerjaan rumah pemerintah yang ditunggu oleh semua pelaku pembangunan dan konsumen di bidang properti.

Undang-undang rumah susun memberikan pengaturan singkat tentang penyelesaian sengketa, yaitu musyarawarah, jika tidak tercapai kesepakatan, sengketa diselesaikan melalui pengadilan atau alternatif penyelesaian sengketa, seperti arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli. Undang-undang yang mengatur tentang arbitrase dan alternatif penyelesaian sengketa sudah berlaku sejak tahun 1999. Bahkan sebelum undang-undang arbitrase terbit, Kementrian Perumahan Rakyat, melalui peraturan tentang pedoman perikatan jual beli tahun 1994 telah memberikan pengaturan spesifik bahwa sengketa terkait rumah susun diselesaikan melalui arbitrase. Hal ini sangat positif karena dengan penyelesaian arbitase, penyelesaian sengketa dapat berlangsung cepat dan ditangani oleh arbiter yang secara umum lebih mengerti terhadap permasalahan hukum yang ada. Selain pengadilan dan arbitrase, berdasarkan undang-undang perlindungan konsumen tahun 1999, sengketa properti juga banyak diajukan kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), selain pengaduan-pengaduan serupa kepada YLKI.

Namun, klausula arbitrase belum menjadi ketentuan yang normal di dalam surat pesanan atau perjanjian pengikatan jual beli. Umumnya, pelaku pembangunan masih banyak yang memilih penyelesaian sengketa melalui pengadilan. Namun, tendensi untuk memilih arbitrase sebagai forum penyelesaian sengketa semakin meningkat. Hal ini tentunya menguntungkan baik pihak pengembang maupun pihak konsumen. Meskipun biaya penyelesaian sengketa relatif lebih mahal dibanding pengadilan, strategi untuk melakukan penghematan dapat dilakukan, antara lain dengan menyepakati penyelesaian menggunakan arbiter tunggal.

Sengketa dalam suatu hubungan bisnis adalah hal yang wajar. Namun, pencegahan sengketa adalah hal yang penting. Pencegahan dapat terlaksana jika pemerintah betul-betul menjalankan perannya dengan baik, pengembang melaksanakan kewajibannya sesuai peraturan, dan konsumen menjalankan komitmen yang telah dibuatnya kepada pengembang.

*Artikel ini telah dipublikasikan pada Majalah Property&Bank

Hunian atau Campuran?

Ada dua undang-undang penting mengenai pengembangan perumahan di Indonesia yang diundangkan pada tahun 2011, yaitu undang-undang tentang perumahan dan kawasan permukiman dan undang-undang tentang rumah susun. Perdebatan terjadi ketika kedua undang-undang ini diumumkan kepada masyarakat, tapi perdebatan terkait rumah susun lebih kontrovesial dibanding undang-undang tentang perumahan. Satu hal yang perlu dicatat, undang-undang rumah susun mencabut undang-undang dengan topic yang sama yang sebelumnya diundangkan pada tahun 1985.

Dari sejak pengundangannya, salah satu hal kontroversial terkait undang-undang rumah susun adalah pengaturan tentang fungsi rumah susun, yaitu untuk hunian atau campuran. Kedua kata ini dibahas dan juga dihiraukan. Diskusi terkait hal tersebut muncul karena undang-undang baru tidak mengijinkan pembangunan rumah susun non hunian yang berdiri sendiri. Jika berbentuk campuran, hunina dan non hunian dalam satu hamparan, hal itu diperbolehkan. Di sisi lain, meski undang-undang telah jelas terhadap hal ini, pengembang tetap melaksanakan pembangunan dan penjualan terhadap rumah susun yang tidak berbentuk hunian seperti pusat perdagangan (trade center) atau perkantoran.

Praktisi hukum dan pengusaha mengerti bahwa undang-undang rumah susun membawa bom waktu yang dapat meledak ketika pemerintah mulai mengimplementasikan undang-undang ini secara ketat meskipun permasalahan tersebut masih diperdebatkan. Bom waktu tersebut telah meledak baru-baru ini, dipicu oleh surat dari Kepala Biro Kementrian Perumahan Rakyat (yang telah menjadi Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat di bawah pemerintahan Presiden Jokowi) pada akhir 2014. Surat tersebut dikirimkan untuk menjawab pertanyaan dari Kepala Kantor Wilayah Kantor Pertanahan DKI Jakarta mengenai penjelasan terhadap fungsi rumah susun, khususnya untuk rumah susun bukan hunian seperti pertokoan berbentuk strata, perkantoran, dan pusat perdagangan (trade center).

Penulis tidak membaca isi dari surat tersebut tapi dari informasi yang diperoleh pada portal Kompas.com, dapat dilihat bahwa surat tersebut menimbulkan perdebatan dan kebingungan di antara Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyelenggarakan pemindahan hak atas tanah, khususnya para pembeli satuan rumah susun non hunian. Gosip juga beredar di antara pengembang bahwa pemerintah daerah DKI Jakarta tidak mau menyetujui pertelaan terhadap rumah susun non hunian yang berdiri sendiri.

Penulis menilai, surat Kepala Biro adalah pengingat bahwa ketentuan terkait hunian atau campuran adalah suatu fakta yang tidak dapat dihindari. Meskipun ketentuan tersebut terlihat tidak logis atau tidak adil, hukum adalah hukum dan wajib ditaati oleh semua pihak. Jikapun peraturan pelaksanaan nanti mengatur berlainan, asas hukum lex superior derogat legi inferiori harus dipahami dengan baik. Asas ini berarti peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi mengesampingkan peraturan perundang-undangan yang lebih rendah, jika bertentangan. Oleh karena itu, sangat jelas jika peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi dalam hal ini undang-undang rumah susun 2011 bertentangan dengan peraturan pelaksanaan undang-undang 1988, peraturan yang lebih tinggi yang berlaku.

Pertanyaannya kemudian, dengan fakta yang ada, apa langkah berikutnya? Ada dua alternatif yang dapat dilakukan. Pertama, pemerintah dapat menganggap permasalahan ini sebagai hal yang mendesak dan menerbitkan peraturan pemerintah pengganti undang-undang. Namun, interpretasi dari “mendesak” dalam hal ini tidak begitu jelas. Hal itu lebih diserahkan kepada pemerintah untuk memutuskan apa yang mendesak dan yang tidak mendesak. Ada juga pertimbangan bahwa permasalahan tersebut tidak melibatkan mayoritas publik, tapi hanya sebagian dari masyarakat yang membeli satuan rumah susun non hunian. Kedua, setiap pihak dapat mengajukan klaim melalui Mahkamah Konstitusi untuk membatalkan atau mengubah ketentuan terkait hunian atau campuran, dan diubah menjadi hunian, non hunian, atau campuran. Alternatif kedua lebih elegan dan mengikuti saluran yang telah disediakan oleh peraturan perundang-undangan.

Dari waktu ke waktu, kontroversi terhadap penerbitan suatu undang-undang adalah hal yang normal, dan tidak hanya terjadi pada undang-undang rumah susun. Hal itu menimbulkan pertanyaan bagaimanakah sebenarnya rancangan undang-undang disiapkan, bagaimana pembahasannya, dan bagaimana hal tersebut diputuskan. Selain itu, apakah prosedurnya telah sesuai? Ketentuan terkait fungsi rumah susun menimbulkan keraguan yang beralasan apakah masyarakat dilibatkan dalam proses pembahasan rancangan undang-undang. Meskipun pembuat undang-undang mungkin mempunyai alasan sah ketika menyetujui undang-undang rumah susun, adalah logis jika diatur suatu masa transisi sebelum suatu kentetuan seperti rumah susun dengan fungsi non hunian yang berdiri sendiri berlaku. Kejadian ini menggugah semua pihak untuk meningkatkan sistem yang ada sehubungan dengan pembentukan undang-undang untuk mencegah hal yang serupa terjadi di kemudian hari.

*Artikel ini telah dipublikasikan pada Majalah Property&Bank

Quote of the Day

 “Thinking should become your capital asset, no matter whatever ups and downs you come across in your life.” –A.P.J. Abdul Kalam

Categories: Quotes Tags:

Quote of the Day

“Good things come to people who wait, but better things come to those who go out and get them.” –Anonymous

Categories: Quotes Tags: