Reforma Agraria

reforma agrariaIstilah reforma agraria berulang-ulang didengungkan. Namun, tidak semua mengerti apa sebenarnya arti dari reforma agraria. Istilahnya menarik, tapi timbul pertanyaan, apa yang sebenarnya perlu direvisi dari agraria Indonesia yang sudah ada. Selain itu, ketika membicarakan reforma agraria, apakah agraria tersebut hanya meliputi aspek pertanahan, atau juga meliputi aspek pengairan, kehutanan, dan sumber daya alam lainnya. Beberapa pakar bahkan hanya menulisnya sebagai reforma tanah (land reform), sehingga reformasi yang diperlukan ditafsirkan secara sempit, yaitu yang terkait dengan aspek pertanahan.

Prof. Boedi Harsono, sebagai salah satu pengguna terminologi land reform, menyebutkan bahwa land reform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah. Reforma agraria atau land reform, bahkan sebelum tahun 1960, telah menjadi dasar perubahan-perubahan dalam struktur pertanahan hampir di seluruh dunia. Prinsipnya adalah tanah-tanah agraria harus secara aktif diusahakan sendiri atau dipakai oleh pemiliknya. Prinsip tersebut diatur secara tegas di dalam undang undang pokok agraria tahun 1960 (UUPA) yang menyebutkan bahwa setiap orang dan badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada asasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan. Agar asas tersebut dapat diwujudkan, undang-undang menjelaskan perlunya ketentuan-ketentuan khusus terkait, misalnya ketentuan tentang batas minimum luas tanah yang harus dimiliki oleh petani, supaya ia mendapat penghasilan yang cukup untuk hidup layak bagi diri sendiri dan keluarganya, ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang boleh dipunyai dengan hak milik, agar dicegah tertumpuknya tanah di tangan golongan-golongan tertentu. UUPA kemudian menjelaskan bahwa pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan, karena hal yang demikian merugikan kepentingan umum. Selain itu, ketentuan reforma agraria juga perlu dibarengi dengan pemberian kredit, bibit dan bantuan-bantuan lain dengan syarat-syarat yang ringan, sehingga pemiliknya tidak akan terpaksa bekerja dalam lapangan lain, dengan menyerahkan penguasaan tanahnya kepada orang lain. Dengan demikian, melihat pengertian yang diberikan undang-undang, jelas bahwa reforma agraria memprioritaskan restrukturisasi kepemilikan tanah (redistribusi), khususnya hak milik, agar dapat memberikan para petani kesejahteraan, dibarengi dengan insentif-insentif lain agar para petani dapat terus bertani, tanpa menyerahkan penguasaan tanahnya kepada pihak lain. Keduanya merupakan bagian yang tidak terpisahkan.

Asas mengenai batasan kepemilikan tanah bagi petani kemudian diatur lebih lanjut melalui undang-undang tentang penetapan luas tanah pertanian yang terbit beberapa bulan setelah undang-undang pokok agraria (UU PLTP). Undang-undang tersebut mengatur bahwa seorang atau satu keluarga hanya diperbolehkan menguasai tanah-pertanian, baik miliknya sendiri atau kepunyaan orang lain, ataupun miliknya sendiri bersama orang lain, dengan luas maksimum 20 Ha untuk tanah kering atau 15 Ha untuk sawah, di daerah yang tidak padat. Pada daerah-daerah yang padat, luas maksimum tersebut diberikan antara 6 sampai 12 Ha untuk tanah kering dan 5 sampai 10 Ha untuk sawah. Terkait redistribusi tanah, sebagai pelaksanaan dari ketentuan reforma agrarian pada UUPA, pemerintah telah mengeluarkan peraturan pemerintah di tahun 1961 tentang pelaksanaan pembagian tanah dan pemberian ganti kerugian. Tanah-tanah yang dalam rangka pelaksanaan land reform akan dibagikan (redistribusi) antara lain, tanah-tanah kelebihan dari batas maksimum yang diizinkan sebagaimana diatur UU PLTP, tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah karena pemiliknya bertempat tinggal di luar daerah, tanah-tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah beralih kepada negara, dan tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh negara. Redistribusi tanah itu diikuti dengan pemberian hak atas tanah dan kemudian didaftarkan, sehingga kantor pertanahan akan membuat buku tanah dan kepada pemegang haknya diberikan sertipikat tanah. Dr. Bernhard Limbong menyebutkan beberapa tantangan reforma agraria yang perlu diatasi, yaitu perangkat hukum yang sektoral dan tidak memadai, politik pertanahan yang sudah bergeser dari semangat kerakyatan ke kapitalisme dan neoliberalisme, kendala dalam pendistribusian tanah, pergeseran nilai tanah yang mendorong munculnya para spekulan, tumpang tindih kebijakan pusat-daerah, dan tata ruang wilayah yang belum memadai. Pemerintah perlu menjawab dan membenahi tantangan-tantangan tersebut agar pelaksanaan program reforma agraria dapat berjalan sesuai dengan maksud dan tujuan pembuat UUPA sedari awal.

Penyelenggaraan sertifikasi tanah adalah tantangan tersendiri yang berbeda dengan tantangan pemerintah dalam mewujudkan reforma agraria, meskipun saling terkait. Kementerian Agraria menargetkan bahwa sertifikasi tanah di seluruh Indonesia akan selesai di tahun 2025. Target ini berani dan sangat baik. Sudah saatnya seluruh tanah di Indonesia didaftarkan sehingga akan memudahkan investor/pembeli dalam melakukan pembelian, bahkan instansi pemerintahan, dalam melakukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Pendaftaran tanah juga dapat meminimalisir spekulan tanah yang dapat mendistorsi harga pasar yang berlaku pada saat pengadaan tanah, yang juga salah satu tantangan program reforma agraria.

Untuk mewujudkan program sertifikasi tanah tersebut, pemerintah telah menerbitkan beberapa peraturan mengenai program nasional agraria melalui pendaftaran tanah secara sistematis (prona) dan percepatan pelaksanaan pendaftaran tanah sistematis lengkap. Keduanya diterbitkan di tahun 2016. Kedua peraturan tersebut diterbitkan untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum hak atas tanah rakyat secara adil dan merata. Pembiayaan terkait prona dapat diperoleh melalui anggaran pendapatan dan belanja negara atau daerah (APBN/D). Sedangkan, pembiayaan terkait percepatan pelaksanaan pendaftaran tanah dapat diperoleh melalui penerimaan negara bukan pajak Kementerian Agraria, daftar isian program anggaran, APBD, penerimaan lain yang sah, berupa hibah atau pinjaman, juga pembiayaan melalui program tanggung jawab sosial korporasi. Ketentuan ini sejalan dengan berita pada harian TheJakartaPost tanggal 21 Maret kemarin, yang menyebutkan bahwa pemerintah DKI Jakarta telah menyetujui untuk menganggarkan Rp 100 miliar untuk sertifikasi tanah di Ibukota Jakarta dan menyetujui untuk menghilangkan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan untuk sertifikasi tanah yang nilai jual objek pajak-nya kurang dari Rp 2 miliar. Selain itu, Kementerian Agraria juga akan mendorong perolehan dana melalui program tanggung jawab sosial korporasi.

Reforma agraria berfokus pada restrukturisasi pemilikan dan penguasaan tanah. Program tersebut merupakan visi pendiri Negara dan pembuat UUPA. Visi tersebut mulia dan perlu didukung oleh setiap insan Indonesia. Berbagai tantangan reforma agraria, termasuk tantangan penyelesaian sertifikasi tanah tahun 2025, perlu dipetakan dan dipikirkan solusinya. Harapannya, tujuan reforma agraria, memperkuat dan memperluas pemilikan tanah untuk seluruh rakyat Indonesia, terutama kaum petani, terwujud.

 

Menuju Kepastian Hukum Pembelian Tanah

land procurementHukum agraria tahun 1960, sebagai hukum pertanahan mendasar di Indonesia, telah mengatur mengenai pendaftaran tanah. Pendaftaran hak atas tanah dan penerbitan sertipikat hak atas tanah dianggap sebagai bukti yang kuat. Ini berarti bahwa pendaftaran tanah tidak dianggap sebagai bukti mutlak, yang juga berarti, masih dapat dibatalkan.

Ketentuan tentang pendaftaran tanah dalam hukum agraria menimbulkan permasalahan hukum bagi seluruh pembeli tanah atau real estat. Di satu sisi, ketentuan ini memberikan kesempatan bagi pemilik sesungguhnya untuk mengajukan klaim atau keberatan sehubungan dengan pendaftaran tanah dan sertipikat tanah. Di sisi lain, peluang tersebut mengakibatkan ketidakpastian hukum bagi semua pembeli, khususnya pembeli beritikad baik, yang membeli tanah atau real estat tersebut dari penjual atau pemilik sebelumnya.

Problem klasik antara keadilan, untuk melindungi pemilik sesungguhnya, dan kepastian hukum, untuk melindungi pembeli, adalah salah satu masalah yang selalu diperdebatkan antara ahli hukum dan praktisi. Untuk mengakomodir kedua perbedaan tersebut, peraturan pemerintah tahun 1997 memberikan pengaturan lebih lanjut tentang sertipikat tanah. Peraturan tersebut mengatur bahwa sertipikat tanah adalah bukti kuat terkait dengan data fisik dan yuridis yang diuraikan di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah terkait. Selanjutnya, peraturan pemerintah mengatur bahwa jika sebidang tanah telah disertifikasi atas nama individu atau badan hukum, yang diperoleh dengan itikad baik dan secara aktual menguasainya, maka pihak lain yang merasa berhak atas hak atas tanah tersebut tidak dapat mengajukan klaim terhadap pelaksanaan haknya jika dalam waktu 5 tahun sejak penerbitan sertipikat hak atas tanah, pihak tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepada kepala kantor pertanahan atau tidak mengajukan gugatan melalui pengadilan sehubungan dengan penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tanah. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum bagi pembeli jika 5 tahuntelah berlalu. Namun, ketentuan ini sayangnya sering tidak dipertimbangkan oleh hakim. Oleh karena itu, ketidakpastian di antara para pembeli, khususnya investor, masih terus terjadi. Lebih buruk lagi, banyak sengketa hukum antara penggugat, yang kemungkinan belum memegang sertipikat sebagai bukti mereka, dapat memenangkan gugatan terhadap pembeli atau pemilik tanah yang telah memperoleh sertipikat tanah atas namanya.

Satu perkembangan positif adalah posisi hakim-hakim Mahkamah Agung sehubungan dengan pembelian tanah yang dibeli dengan itikad baik. Baru-baru ini di tahun 2015, ada dua putusan, yang telah menjadi yurisprudensi, yang mendukung dan melindungi pembeli beritikad baik. Kedua putusan ini berasal dari peradilan umum dan peradilan tata usaha negara.

Intisari dari kedua yurisprudensi ini adalah bahwa pembeli dianggap beritikad baik sepanjang sertipikat tanah telah terdaftar atas nama pembeli, peralihan (jual beli) dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan sesuai peraturan yang berlaku. Pembeli beritikad baik ini harus dilindungi secara hukum dari perspektif hukum perdata, hukum administrasi negara, dan hukum pidana. Hal ini sangat positif bagi semua pembeli/investor tanah atau real estat, dan khususnya sangat penting sehubungan dengan perkembangan peraturan pendaftaran tanah di Indonesia.

Salah satu latar belakang dari kedua putusan tersebut adalah surat edaran dari Mahkamah Agung yang ditujukan kepada semua ketua pengadilan tingkat pertama dan tingkat banding di Indonesia pada tahun 2012, dan kemudian dilanjutkan dengan surat edaran lain pada tahun 2014. Berdasarkan surat edaran tahun 2012, kamar perdata Mahkamah Agung menetapkan bahwa perlindungan harus diberikan bagi pembeli beritikad baik meski kemudian ditemukan bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat tersebut. Pemilik sesungguhnya atau penggugat tanah tersebut hanya dapat mengajukan klaim ganti rugi terhadap penjual dengan dasar bahwa penjual tidak berhak menjual tanah atau real estat. Dengan demikian, pembeli beritikad baik dilindungi secara hukum.

Hal yang penting untuk dicatat, perlindungan tersebut hanya diberikan kepada pembeli beritikad baik. Untuk itu, sangat penting untuk mengerti apa yang dimaksud sebagai “itikad baik”. Kamus Black’s Law mendefinisikan itikad baik sebagai keadaan pikiran meliputi kejujuran dalam keyakinan dan tujuan, kesetiaan seseorang atas tugas dan kewajibannya, melaksanakan standar komersial yang wajar dalam perdagangan atau usaha, atau tidak adanya tujuan untuk mengelabui atau mencari keuntungan yang tidak wajar. Prof. Dr. Siti Ismijati Jeni SH., CH., menjelaskan bahwa itikad baik berasal dari istilah hukum Romawi, yaitu bona fides. Ia menjelaskan lebih lanjut bahwa itikad baik merujuk pada kejujuran dan kepatutan. Di kamus yang sama, bona fidesdiartikan sebagai standar perilaku yang diharapkan pada seseorang, khususnya dalam pembuatan kontrak dan perbuatan-perbuatan serupa, tanpa tujuan untuk menipu atau pembalasan.

Singkatnya, unsur itikad baik adalah kejujuran, pengertian atas kewajiban sebagai seorang pembeli, adil dalam bisnis, dan tidak mempunyai tujuan amoral. Untuk menyingkatnya lebih jauh, sebagaimana disebutkan oleh Prof Siti, unsur itikad baik adalah kejujuran dan kepatutan.Kedua elemen ini harus dapat dibuktikan agar pembeli dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik.

Surat edaran dan kedua yurisprudensi ini adalah hal yang positif bagi proses peradilan di Indonesia, khususnya untuk memberikan kepastian hukum atas pembelian tanah atau real estat oleh pembeli atau investor. Kepastian ini sangat penting bagi semua pemilik tanah, yang telah memenuhi kedua elemen itikad baik pada saat pembelian dilakukan. Jika kepastian hukum dijaga, maka pertumbuhan ekonomi juga akan lebih mantap.

Saatnya Implementasi SKBG

sertifikat kepemilikan bangunan gedungUndang-undang rumah susun tahun 2011 (UU Rusun) diterbitkan untuk menggalakkan rumah susun umum yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun, karena peraturan pelaksanaan UU Rusun belum terbit sampai saat ini, yang seharusnya terbit di tahun 2012, program mulia tersebut belum bisa terlaksana.

Hal rumah susun umum untuk MBR adalah masalah nasional yang perlu mendapat perhatian serius oleh Negara, baik pemerintah pusat dan pemerintah daerah. UU Rusun yang sudah terbit dengan konsep besar (grand design), menjadi ompong karena belum mempunyai perangkat hukum pelaksana yang mengatur hal-hal yang sifatnya teknis.

Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG sarusun) merupakan terobosan dari UU Rusun. SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Membaca definisinya, SKBG hanya dapat diterbitkan melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah. Bentuk-bentuk pemanfaatan yang dimungkinkan adalah melalui sewa atau kerja sama pemanfaatan. Untuk BMN diatur oleh Kementrian Keuangan. Ketentuan mengenai BMD diatur oleh Kementrian Dalam Negeri. Sedangkan, pengaturan wakaf merujuk pada undang-undang wakaf yang terbit di tahun 2004.

UU Rusun mengatur bahwa pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk tanah melalui sewa diberikan untuk jangka waktu 60 tahun. Tentunya, jangka waktu tersebut hanya berlaku untuk pembangunan rumah susun umum. Untuk sewa selain rumah susun umum, maka jangka waktunya maksimal 5 tahun.

UU Rusun mengatur bahwa bentuk pemanfaatan BMN/BMD dalam bentuk sewa tanah perlu diatur dalam suatu perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah, jangka waktu sewa, kepastian pemilik tanah mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa, dan jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Hal yang penting diketahui, jangka waktu 60 tahun tersebut terhitung sejak perjanjian ditandatangani, bukan sejak serah terima SKBG sarusun. Selain itu, perjanjian sewa perlu dicatatkan di kantor pertanahan.

SKBG sarusun terdiri atas salinan buku bangunan gedung, salinan surat perjanjian sewa atas tanah, gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama. Hal penting untuk diketahui adalah perbedaan komponen hak bersama antara sertifikat hak milik atas sarusun (SHMSRS) dengan SKBG sarusun. SHMSRS meliputi hak atas sarusun, tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama. SKBG sarusun tidak mencakup hak atas tanah bersama. Untuk itulah penulis mencoba memahami mengapa definisi tanah bersama oleh pembuat undang-undang dibuat secara unik, yaitu sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Di setiap komponen hak bersama, UU Rusun selalu mengatur bahwa hak bersama tersebut dimiliki secara tidak terpisah. Namun, hanya untuk tanah bersama, sebidang tanah tersebut tidak tertulis dimiliki tapi digunakan atas dasar hak bersama. Dengan demikian, meski SKBG sarusun tidak mencakup kepemilikan tanah bersama, pemilik dan penghuni pada SKBG sarusun tetap berhak menggunakan tanah bersama pada lingkungan rumah susun tersebut.

Pada tulisan sebelumnya, telah dibahas mengenai terobosan hukum dari UU Rusun 2011 mengenai Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) satuan rumah susun (sarusun) yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) di atas barang milik negara (BMN)/barang milik daerah (BMD)berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Berbeda dengan sertipikat tanah yang diterbitkan oleh kantor pertanahan, SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. Selain itu, SKBG sarusun tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggunan, melainkan dengan jaminan fidusia merujuk pada undang-undang tentang jaminan fidusia. Hal ini sesuai dengan ketentuan di dalam undang-undang hak tanggungan tahun 1996 (UUHT) dan undang-undang jaminan fidusia tahun 1999 yang mengatur bahwa jaminan fidusia mencakup benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam UUHT.

SKBG sarusun esensinya adalah kepemilikan terhadap unit bangunan tanpa mencakup kepemilikan atas tanah. Oleh karena itu, sebagai instrumen baru, perlu diatur secara tegas bagaimana pengalihan dan pembebanan terhadap SKBG sarusun. Terkait pembebanan, UU Rusun mengatur bahwa SKBG sarusun akan diatur kemudian melalui peraturan pemerintah. Karena ketentuan tentang SKBG sarusun adalah hal yang baru, ketentuan tersebut belum diakomodir oleh peraturan pemerintah yang saat ini masih berlaku, yaitu yang terbit pada tahun 1988. Terkait pengalihan, UU Rusun mengatur bahwa peralihan SKBG sarusun dilakukan melalui peralihan hak di hadapan notaris. Hal ini berbeda dengan peralihan hak atas tanah yang dilakukan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT).

Karena SKBG sarusun ditujukan untuk MBR, maka SKBG sarusun sangat erat terkait perangkat hukum mengenai rumah susun umum dan badan pelaksana. UU Rusun membatasi perbuatan hukum peralihan hak yang dilakukan oleh pemilik sarusun umum (termasuk SKBG sarusun). UU Rusun mengatur bahwa sarusun umum hanya dapat dialihkan melalui pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah 20 tahun, atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari pihak berwenang. Selain itu, UU Rusun mengatur bahwa peralihan hak setelah 20 tahun atau karena pindah tempat tinggal hanya bisa dilakukan kepada badan pelaksana. Sayangnya, sampai sekarang lembaga badan pelaksana belum dibentuk oleh pemerintah pusat sesuai amanat UU Rusun. Padahal, tugas dan wewenang badan pelaksana sangat relevan dengan pembangunan rumah susun umum dan implementasi SKBG sarusun di Indonesia.

Langkah pemerintah menerbitkan peraturan pemerintah pada tahun 2016 tentang pembangunan perumahan MBR adalah hal yang patut diapresiasi. Namun, jika pemerintah pusat betul-betul serius untuk menyediakan rumah murah bagi masyarakatnya, terutama MBR, maka peraturan pelaksana dari UU Rusun yang mengatur tentang SKBG sarusun adalah hal yang sangat penting. Semoga hal ini dapat direalisasikan dalam waktu dekat.

Rasio LTV untuk Kredit Properti dan FTV untuk Pembiayaan Properti

LTV dan FTV kepemilikan rumahTerhitung sejak tanggal 29 Agustus 2016, melalui Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor (PBI), rasio LTV dan FTV diubah sehingga lebih memudahkan pembeli properti. Pelonggaran LTV dan FTV dilakukan untuk meningkatkan permintaan domestik di tengah masih lemahnya perekonomian global.

Bank yang memberikan kredit properti (KP) atau pembiayaan properti (PP) untuk fasilitas pertama, kedua, ketiga, dan seterusnya, wajib memenuhi ketentuan rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP sebagai berikut (sumber laman www.bi.go.id):

KREDIT PROPERTI (KP) & PEMBIAYAANPROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MURABAHAH & AKAD ISTISHNA’ PEMBIAYAAN PROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MMQ & AKAD IMBT
TIPE PROPERTI (m2 ) FASILITAS KP & PP TIPE PROPERTI (m2 ) FASILITAS PP
RUMAH TAPAK RUMAH TAPAK
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 - 85% 80% Tipe 22 – 70 - 90% 85%
Tipe < 21 - - - Tipe < 21 - - -
RUMAH SUSUN RUMAH SUSUN
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 90% 85% 80% Tipe 22 – 70 90% 85% 80%
Tipe < 21 - 85% 80% Tipe < 21 - 85% 80%
RUKO/RUKAN - 85% 80% RUKO/RUKAN - 85% 80%

Dalam menentukan urutan fasilitas kredit atau pembiayaan, bank wajib memperhitungkan seluruh KP dan PP yang telah diterima debitur atau nasabah di bank yang sama maupun bank lainnya berdasarkan urutan tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan. Dalam hal terdapat tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan yang sama maka penentuan urutan fasilitas diawali dari kredit atau pembiayaan dengan nilai agunan paling rendah.

Bank hanya dapat memberikan KP atau PP jika properti yang akan dibiayai telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Jika properti tersebut belum tersedia secara utuh, bank wajib memenuhi persyaratan bahwa kredit atau pembiayaan adalah KP atau PP sampai dengan urutan fasilitas kedua, terdapat perjanjian kerjasama antara bank dan pengembang yang setidaknya memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah, dan terdapat jaminan yang diberikan oleh pengembang kepada bank baik yang berasal dari pengembang sendiri atau pihak lain yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang apabila properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai perjanjian. Terhadap hal ini, bank wajib melakukan pencairan KP atau PP secara bertahap.

PBI di akhir tahun ini telah ditunggu-tunggu untuk memudahkan pembeli melakukan pembelian properti, khususnya bagi para pembeli yang akan menggunakan fasilitas kredit untuk pertama kali. Namun, meski uang muka menjadi lebih kecil, besaran angsuran otomatis akan menjadi lebih besar. Hal ini perlu diperhitungkan oleh konsumen. Dengan PBI ini, harapannya, penjualan properti mulai bergerak lebih cepat dan akhirnya memberikan dampak positif bagi perekonominan Indonesia secara makro.

Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman (Bagian II)

perumahan kotaPeraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP Perumahan) mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penhunian Rumah oleh Bukan Pemilik dan Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri. Namun, semua peraturan pelaksana dari kedua peraturan pemerintah tersebut tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dan belum diganti sesuai ketentuan PP Perumahan.

PP Perumahan mengulang kembali kewajiban setiap pengembang terhadap hunian berimbang yang sebelumnya diatur di dalam undang-undang tahun 2011. Namun, yang menarik, penulis tidak menemukan sanksi pidana terhadap pengembang yang tidak mewujudkan hunian berimbang. Hal ini berbeda dengan kewajiban pembangunan 20% rumah susun umum sebagaimana diatur di dalam undang-undang rumah susun di tahun 2011 yang mengatur tentang sanksi pidana. Undang-undang perumahan hanya mengenakan sanksi administratif jika pengembang tidak mewujudkan hunian berimbang, antara lain, peringatan, pembatasan kegiatan pembangunan, pembatasan kegiatan usaha, pembatalan izin, pengenaan denda administratif, dan penutupan lokasi.

PP Perumahan menguraikan secara lebih rinci sanksi administratif yang dapat dikenakan jika pengembang tidak melaksanakan hunian berimbang, yaitu peringatan tertulis sebanyak 2 kali dengan jangka waktu setiap peringatan paling lama 5 hari kerja; penghentian tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan; penguasaan sementara dengan cara segel selama 30 hari kerja; pencabutan izin usaha; dan denda paling sedikit Rp 1.000.000.000,- dan paling banyak Rp 10.000.000.000,-

Jika pengembang melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan-persyaratan kepastian atas status pemilikan tanah; hal yang diperjanjikan; kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan keterbangunan perumahan paling sedikit 20%, maka selain sanksi pidana berupa pidana kurungan paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 1.000.000.00,- dapat dikenai sanksi administratif berupa peringatan tertulis sebanyak 2 kali dengan jangka waktu paling lama 5 hari kerja untuk setiap peringatan; pembekuan izin usaha paling lama 1 tahun; pencabutan insentif; dan denda paling sedikit Rp 100.000.000 dan paling banyak Rp 1.000.000.000,-

Selain itu, PP Perumahan memberikan sanksi yang sangat keras bagi badan hukum yang memanfaatkan rumah selain untuk hunian tapi tidak memastikan terpeliharanya perumahan dan lingkungan hunian, yaitu peringatan tertulis; pembekuan surat bukti kepemilikan rumah paling lama 1 tahun; denda paling sedikit Rp 10.000.000,- dan paling banyak Rp 100.000.000,-; dan pencabutan surat bukti kepemilikan rumah. Tidak begitu jelas apakah bukti kepemilikan rumah dimaksud sama dengan sertifikat tanah. Namun, sanksi administratif tersebut tentunya memperlihatkan ketegasan pemerintah agar setiap orang (individu dan badan hukum) menaati secara serius ketentuan terkait perumahan dan kawasan permukiman sebagaimana diatur PP Perumahan.