Perkembangan terhadap Peraturan Penanaman Modal di Indonesia

Belum lama ini, tepatnya pada Bulan April 2014, Peraturan Presiden Nomor 39 Tahun 2014 tentang Daftar Bidang Usaha Yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal diundangkan (PerPres).PerPres ini mencabut peraturan sebelumnya di tahun 2010.

PerPres berlaku bagi penanaman modal secara langsung, dan tidak berlaku bagi penanaman modal tidak langsung atau portofolio yang transaksinya dilakukan melalui pasar modal dalam negeri. Terkait dengan penanaman modal asing, terminologi FDI atau Foreign Direct Investment sudah dikenal. Undang-undang tentang penanaman modal sendiri tidak memberikan definisi terhadap FDI, begitupun terhadap penanaman modal tidak langsung. Namun, Investopedia memberikan pengertian FDI sebagai suatu investasi yang dilakukan oleh suatu perusahaan atau badan pada suatu Negara, ke perusahaan atau badan pada Negara lain. Penanaman modal asing langsung berbeda secara substansial dengan penanaman modal tidak langsung seperti peredaran portofolio, dimana institusi luar negeri berinvestasi pada saham tercatat di bursa efek dalam negeri. Badan yang berinvestasi langsung secara umum mempunyai pengaruh dan kontrol yang signifikan terhadap perusahaan yang menjadi target investasinya. OECD memberikan patokan 10% sebagai investasi minimum yang tetap dianggap sebagai FDI.

Dari penjelasan pada Investopedia, dapat dimengerti bahwa sepanjang perusahaan atau badan asing memiliki atau berinvestasi minimum 10% pada perseroan terbatas di Indonesia, hal tersebut tetap dianggap sebagai FDI. Akibatnya, PerPres mengikat badan asing tersebut.

PerPres memberikan daftar negatif investasi yang menjelaskan bidang-bidang usaha penanaman modal di Indonesia yang terbuka dengan syarat-syarat tertentu, termasuk untuk penanaman modal asing. Tidak semua bidang usaha memerlukan rekanan penanam modal dalam negeri. Namun, PerPres mengatur, jika penanaman modal asing melakukan perluasan kegiatan usaha dalam bidang usaha yang sama dan perluasan tersebut membutuhkan penambahan modal melalui penerbitan saham dimana penanam modal dalam negeri tidak dapat berpartisipasi, maka berlaku ketentuan tentang preemptive right (hak untuk mengambil saham baru sesuai dengan proporsi kepemilikan) sesuai dengan undang-undang perseroan terbatas.

Hal yang penting, jika pengambilan saham baru tersebut mengakibatkan pelanggaran terhadap batasan kepemilikan penanam modal asing, dalam jangka waktu 2 tahun kelebihan jumlah tersebut harus disesuaikan melalui penjualan saham kepada penanam modal dalam negeri, penawaran umum pada pasar modal dalam negeri, atau perusahaan membeli kelebihan jumlah saham dan diperlakukan sebagai treasury stocks, dengan memperhatikan undang-undang perseroan terbatas. Saham tersebut tidak berhak mendapat pembagian dividen, tidak berhak mengeluarkan suara dalam rapat umum pemegang saham dan tidak diperhitungkan dalam penentuan kuorum.

Selain itu, PerPres ini tidak berlaku bagi penanaman modal yang telah disetujui sebelum PerPres ini ditetapkan, kecuali ketentuan tersebut lebih menguntungkan bagi penanaman modal dimaksud. Hal ini menjadi kelegaan dan kepastian bagi semua penanam modal yang telah berinvestasi sebelum PerPres berlaku.

Quo Vadis RUU Pertanahan

Saat ini, DPR sedang membahas RUU Pertanahan. RUU ini masuk dalam prioritas beberapa RUU yang akan diselesaikan di tahun 2014. RUU Pertanahan merupakan inisiatif dari DPR dan sedang dalam tahap pembicaraan tingkat I di Komisi II DPR.

Beberapa waktu lalu, saya diundang untuk memberikan komentar atas RUU Pertanahan di suatu seminar nasional yang diadakan oleh Universitas Katolik Indonesia Atma Jaya, Jakarta. Terdapat beberapa permasalahan yang saya catat pada RUU Pertanahan, antara lain, terkait hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, nominee arrangement, dan pendaftaran tanah.

Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960 telah mengamanatkan agar ketentuan tentang hak milik diatur lebih lanjut di dalam suatu undang-undang. Selain itu, UUPA juga mengamanatkan agar ketentuan tentang hak sewa untuk bangunan diatur lebih lanjut dalam suatu perundang-undangan. Ketentuan tentang hak milik dan hak sewa untuk bangunan yang ada pada RUU bisa dibilang tidak berbeda dengan apa yang telah diatur oleh UUPA. Dengan kata lain, amanat UUPA tidak terwujud. Belum lagi beberapa masalah lain yang selalu menaungi hak sewa, yaitu terkait cakupan, jangka waktu sewa, dan kepemilikan bangunan di atas tanah sewa yang belum diatur secara jelas.

RUU Pertanahan juga memberikan pengaturan lebih spesifik terkait hak pakai. Namun, pengaturan tersebut berpotensi melanggar Undang-Undang Penanaman Modal (UUPM). RUU Pertanahan mengatur bahwa hak pakai dapat digunakan sebagai kegiatan usaha pertanian, peternakan, dan perkebunan, seperti halnya hak guna usaha. Hak pakai dapat dimiliki oleh WNA dan badan hukum asing. Sedangkan, di lain sisi, UUPM mengatur bahwa segala bentuk penanaman modal asing harus berbentuk perseroan terbatas. Jika hal ini dibiarkan, konflik hukum antara kedua UU akan terjadi.

Telah menjadi pengetahuan umum bahwa WNA banyak menguasai tanah-tanah strategis yang digunakan untuk kepentingan pribadi maupun kegiatan usaha. Dalam prakteknya, nominee arrangement dilakukan dengan model dan konsep hukum yang canggih untuk melindungi kepentingan hukum WNA. Namun, hal itu sesungguhnya adalah bentuk penyelundupan hukum. Seperti halnya pada UUPM, RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa bentuk-bentuk nominee arrangement adalah batal demi hukum.

Indonesia menganut sistem publikasi negatif dalam sistem pendaftaran tanah. Namun, unsur positif memegang peranan sangat penting. RUU Pertanahan perlu mengatur bahwa pihak ketiga tidak dapat lagi mengajukan gugatan terhadap sertifikat tanah pihak lain yang telah terbit lebih dari 5 tahun. Hal ini diperlukan untuk memberikan kepastian hukum terhadap kepemilikan sertifikat tanah, yang pada akhirnya akan mengurangi secara signifikan sengketa tanah yang terjadi.

Inisiatif DPR mengajukan RUU Pertanahan patut diapresiasi. Namun, RUU Pertanahan harus mampu mengatasi berbagai persoalan tanah yang terjadi selama ini, bukan malah menimbulkan masalah baru. Semoga DPR dan Pemerintah dapat mewujudkan harapan tersebut.

Eddy Leks

*artikel ini telah diterbitkan pada majalah Property&Bank

Kewajiban Developer Menyampaikan Laporan Kepada PPATK Terkait Undang-Undang Tindak Pidana Pencucian Uang

Shop keeper counting money in shopBelum banyak yang tahu bahwa terbitnya Undang-undang Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (UU TPPU) menimbulkan kewajiban bagi penyedia barang dan/atau jasa, di antaranya perusahaan properti atau agen properti. Terhitung sejak tanggal 22 Oktober 2010, perusahaan properti atau agen properti perlu menerapkan prinsip mengenali pembeli dan menyampaikan laporan transaksi terhadap transaksi yang dilakukannya dengan pembeli. Tulisan ini akan membahas kewajiban-kewajiban apa saja yang perlu diperhatikan oleh developer sesuai dengan UU TPPU dan peraturan pelaksanaannya.

Prinsip Mengenali Pembeli

Kewajiban menerapkan prinsip mengenali pembeli oleh perusahaan properti dilakukan pada saat, pembeli melakukan hubungan usaha dengan perusahaan properti, terdapat transaksi keuangan dengan mata uang rupiah dan/atau mata uang asing yang nilainya paling sedikit Rp 100 juta, adanya transaksi keuangan mencurigakan yang terkait tindak pidana pencucian uang dan terorisme, dan dimana perusahaan properti meragukan kebenaran informasi yang dilaporkan oleh pembeli. Penerapan prinsip mengenali pembeli sekurang-kurangnya memuat identifikasi pembeli, verifikasi pembeli (termasuk pemutakhiran data pembeli), dan pemantauan transaksi pembeli).

UU TPPU menguraikan langkah-langkah yang perlu diterapkan oleh perusahaan properti. Langkah pertama, perusahaan properti perlu mengetahui apakah pembeli melakukan transaksi untuk kepentingannya sendiri atau mewakili orang lain. Jika transaksi dilakukan untuk kepentingan orang lain, perusahaan properti wajib meminta informasi mengenai identitas dan dokumen pendukung dari pembeli dan orang lain yang diwakilinya, yang memuat identitas diri, sumber dana, dan tujuan transaksi dengan mengisi formulir yang disediakan oleh perusahaan properti dengan melampirkan dokumen-dokumen pendukungnya. Terkait informasi yang perlu disampaikan oleh pembeli, Pusat Pelaporan dan Analisis Transaksi Keuangan (PPATK) telah memberikan pengaturannya. Informasi yang perlu disediakan oleh pembeli yang berbentuk perorangan dan yang berbentuk korporasi (badan hukum atau tidak berbentuk badan hukum) berbeda. Selain itu, jika transaksi yang dilakukan lebih rendah dari Rp 500 juta, perusahaan properti dapat menerapkan permintaan informasi dan dokumen secara lebih sederhana. Langkah berikutnya, jika identitas dan/atau dokumen pendukung yang diberikan tidak lengkap, perusahaan properti wajib menolak transaksi dengan orang tersebut. Read more…

Kepemilikan Bangunan Gedung di Indonesia

Blurred Evening TrafficSistem hukum pertanahan di Indonesia mengacu pada hukum adat. Hal ini secara tegas diatur dalam Pasal 5 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”). Pasal 5 UUPA menyebutkan secara garis besar bahwa hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan peraturan perundang-undangan.

Asas Pemisahan Horisontal

Dengan mengacu pada hukum adat, maka hukum tanah di Indonesia mengacu juga pada asas-asas hukum adat. Salah satunya ialah asas pemisahan horisontal tanah (atau dalam bahasa Belanda disebut “horizontale scheiding”). Asas ini menekankan bahwa bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah. Oleh karena itu, hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atasnya. Oleh karena itu, perbuatan hukum mengenai tanah, tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di atasnya.

Dari uraian di atas, jelas bahwa setiap pembeli tanah berikut bangunan yang ada di atasnya, harus memeriksa dan memastikan bahwa di dalam akta jual beli, yang ditandatangani di hadapan PPAT, kata-kata “bangunan” atau “tanaman” perlu ditulis secara spesifik di dalam akta tersebut. Hal ini penting supaya tidak menimbulkan multitafsir, apakah bangunan dan tanaman di atas tanah juga ikut beralih kepada pembeli.

Asas Perlekatan

Asas pemisahan horizontal berbeda dengan “azas accessie” atau “asas perlekatan” yang dikenal dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Asas ini mengatakan bahwa bangunan dan tanaman yang ada di atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah, merupakan “bagian” dari tanah yang bersangkutan. Perbuatan hukum mengenai tanah dengan sendirinya meliputi tanaman dan bangunan yang ada di atasnya. Sejak diterbitkannya UUPA, asas yang berlaku dalam sistem hukum tanah di Indonesia ialah asas pemisahan horisontal. Read more…

Kewajiban Pemerintah Beban Pengembang

IS099TQ6VHarga jual properti makin hari makin meningkat. Baik rumah maupun apartemen saat ini sudah semakin sulit terbeli masyarakat banyak. Peningkatan harga rumah dan apartemen dalam 1 – 2 tahun terakhir membuat beberapa pihak kuatir bahwa telah atau akan terjadi penggelembungan properti (property bubble). Terjadi atau tidak terjadinya property bubble mungkin bukanlah hal yang dikuatirkan masyarakat banyak. Yang lebih dikuatirkan ialah fakta bahwa harga properti sudah semakin tidak mengimbangi daya beli yang ada di masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.

Akhir-akhir ini, karena begitu besarnya backlog terhadap perumahan secara nasional, pemerintah menggenjot kembali program perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Tidak ketinggalan, Gubernur DKI Jakarta juga ikut serta terlibat mengumandangkan hal tersebut, mengingat sangat minimnya rumah susun murah di Jakarta.

Kewajiban Pemerintah

Siapa yang sebetulnya bertanggung jawab terhadap pembangunan rumah susun murah di Indonesia? Di dalam undang-undang tentang rumah susun terbaru, disebutkan bahwa pembangunan rumah susun umum (rumah susun untuk MBR) merupakan tanggung jawab pemerintah. Di bagian lain, diatur juga bahwa pemerintah dan pemerintah daerah bertanggung jawab dalam pengadaan tanah untuk pembangunan rumah susun umum. Biaya pengadaan tanah dibebankan kepada pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan tingkat kewenangannya. Read more…