Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman (Bagian II)

Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP Perumahan) mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penhunian Rumah oleh Bukan Pemilik dan Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri. Namun, semua peraturan pelaksana dari kedua peraturan pemerintah tersebut tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dan belum diganti sesuai ketentuan PP Perumahan.

PP Perumahan mengulang kembali kewajiban setiap pengembang terhadap hunian berimbang yang sebelumnya diatur di dalam undang-undang tahun 2011. Namun, yang menarik, penulis tidak menemukan sanksi pidana terhadap pengembang yang tidak mewujudkan hunian berimbang. Hal ini berbeda dengan kewajiban pembangunan 20% rumah susun umum sebagaimana diatur di dalam undang-undang rumah susun di tahun 2011 yang mengatur tentang sanksi pidana. Undang-undang perumahan hanya mengenakan sanksi administratif jika pengembang tidak mewujudkan hunian berimbang, antara lain, peringatan, pembatasan kegiatan pembangunan, pembatasan kegiatan usaha, pembatalan izin, pengenaan denda administratif, dan penutupan lokasi.

PP Perumahan menguraikan secara lebih rinci sanksi administratif yang dapat dikenakan jika pengembang tidak melaksanakan hunian berimbang, yaitu peringatan tertulis sebanyak 2 kali dengan jangka waktu setiap peringatan paling lama 5 hari kerja; penghentian tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan; penguasaan sementara dengan cara segel selama 30 hari kerja; pencabutan izin usaha; dan denda paling sedikit Rp 1.000.000.000,- dan paling banyak Rp 10.000.000.000,-

Jika pengembang melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan-persyaratan kepastian atas status pemilikan tanah; hal yang diperjanjikan; kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan keterbangunan perumahan paling sedikit 20%, maka selain sanksi pidana berupa pidana kurungan paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 1.000.000.00,- dapat dikenai sanksi administratif berupa peringatan tertulis sebanyak 2 kali dengan jangka waktu paling lama 5 hari kerja untuk setiap peringatan; pembekuan izin usaha paling lama 1 tahun; pencabutan insentif; dan denda paling sedikit Rp 100.000.000 dan paling banyak Rp 1.000.000.000,-

Selain itu, PP Perumahan memberikan sanksi yang sangat keras bagi badan hukum yang memanfaatkan rumah selain untuk hunian tapi tidak memastikan terpeliharanya perumahan dan lingkungan hunian, yaitu peringatan tertulis; pembekuan surat bukti kepemilikan rumah paling lama 1 tahun; denda paling sedikit Rp 10.000.000,- dan paling banyak Rp 100.000.000,-; dan pencabutan surat bukti kepemilikan rumah. Tidak begitu jelas apakah bukti kepemilikan rumah dimaksud sama dengan sertifikat tanah. Namun, sanksi administratif tersebut tentunya memperlihatkan ketegasan pemerintah agar setiap orang (individu dan badan hukum) menaati secara serius ketentuan terkait perumahan dan kawasan permukiman sebagaimana diatur PP Perumahan.

Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman (Bagian I)

Di akhir bulan Mei 2016, peraturan pemerintah sebagai peraturan pelaksanaan yang diamanatkan dalam undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman (UU Perumahan) akhirnya diundangkan. Ada cukup banyak hal baru yang menarik dan perlu diketahui oleh setiap pelaku pembangunan. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP Perumahan) ini memperlihatkan bahwa pemerintah telah banyak belajar dalam teknis perancangan peraturan perundang-undangan dan pengalaman menghadapi masalah-masalah yang timbul di masyarakat dalam penyelenggaraan perumahan.

PP Perumahan mengatur secara tegas bahwa pembangunan perumahan meliputi pembangunan rumah berikut prasarana, sarana, dan utilitas umumnya. Jika pengembangan perumahan dilakukan oleh badan hukum, maka pelaku pembangunan tersebut wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang. Hunian berimbang berlaku untuk pembangunan rumah tapak dan rumah susun. Prinsipnya, hunian berimbang adalah perumahan dan kawasan permukiman yang dibangun secara berimbang dengan komposisi tertentu antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Kewajiban hunian berimbang tidak berlaku bagi badan hukum yang hanya membangun rumah umum. Hunian berimbang bisa dilakukan tidak dalam satu hamparan, tapi wajib dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten/kota. Untuk DKI Jakarta, hunian berimbang dapat dilakukan dalam satu provinsi.

PP Perumahan menegaskan kembali ketentuan tentang pemasaran yang dilakukan melalui sistem perjanjian perjanjian pendahuluan jual beli. Selain itu, PP Perumahan mengulang pengaturan tentang kewajiban badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal dan/atau rumah deret, yaitu tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum persyaratan untuk PPJB terpenuhi. UU Perumahan mengatur risiko sanksi pidana terhadap pelanggaran ketentuan ini, yaitu pidana kurungan paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 1.000.000.000,- (satu milyar Rupiah). Namun, di dalam UU Perumahan, kewajiban tersebut juga mencakup rumah susun, tidak hanya rumah tunggal atau rumah deret.

Penghunian rumah dapat dilakukan melalui pemilikan, sewa menyewa, atau bukan sewa menyewa. Hubungan hukum sewa menyewa atau bukan sewa menyewa hanya sah jika ada persetujuan atau izin pemilik rumah. Selain itu, hubungan hukum tersebut dibuat berdasarkan perjanjian tertulis dengan sekurang-kurangnya mencantumkan tentang hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, besarnya harga sewa, dan kondisi force majeure.

PP Perumahan mengatur bahwa setelah rumah selesai dibangun tapi belum diserahterimakan kepada pemilik, maka tanggung jawab pemeliharaan rumah tersebut ada pada pelaku pembangunan, sekurang-kurangnya selama 3 (tiga) bulan. Sedangkan, selama prasarana, sarana, dan utilitas belum belum diserahkan kepada pemerintah daerah, kewajiban melakukan perbaikan ada pada pelaku pembangunan. (bersambung)

NPP atau One Man One Vote

Perselisihan yang timbul terkait rumah susun tampaknya tidak meredup. Faktor-faktor penyebab perselisihan macam-macam, antara lain, ketidakpuasan terhadap pengelolaan, keuangan yang tidak transparan, kedudukan pengembang yang dirasa masih besar di dalam Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS), ambisi beberapa orang untuk masuk dalam jajaran kepengurusan, bahkan sampai motivasi uang.

Baru-baru ini, perselisihan sampai muncul ke ranah publik melalui surat kabar sehubungan dengan terpilihnya susunan pengurus P3SRS baru melalui mekanisme one man one vote. Disebutkan di dalam pengumuman tersebut bahwa mekanisme one man one vote untuk melindungi pemilik satuan rumah susun, karena apabila diberlakukan hak suara berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) maka akan menimbulkan kesewenang-wenangan dari pelaku pembangunan yang memiliki NPP lebih besar.

Perbedaan pemahaman antara perhitungan berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional versus one man one vote tampaknya tidak berkesudahan. Perbedaan pemahaman ini terjadi di kalangan pengembang, pemilik dan penghuni, praktisi (Advokat dan Notaris) dan juga kalangan regulator sendiri, dalam hal ini pemerintah.

Undang-Undang Rumah Susun membedakan tiga jenis hak suara dalam P3SRS, yaitu hak suara kepemilikan, hak suara pengelolaan, dan hak suara penghunian. Undang-undang mengatur bahwa hak suara kepemilikan dan pengelolaan rumah susun diputuskan berdasarkan NPP. Sedangkan, untuk hak suara terkait kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Hak suara inilah yang kemudian disebut sebagai one man one vote. Ketentuan undang-undang tahun 2011 bukanlah hal yang baru. Hal yang serupa telah diatur pada undang-undang rumah susun yang lama tahun 1985 dan di dalam peraturan pelaksanaan rumah susun pada tahun 1988. Kementrian Perumahan Rakyat selanjutnya pada tahun 1995 menjelaskan secara lebih rinci perbedaan dari ketiga hak suara tersebut.

Hak suara penghunian, yaitu hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal menyangkut tata terbit, pemakaian fasilitas dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Jadi, ini adalah hak suara khusus untuk penghuni. Mengapa dibedakan hak suara penghuni dengan pemilik? Karena tidak semua pemilik satuan rumah susun adalah penghuni. Banyak pemilik yang tidak tinggal di satuan rumah susun yang dimilikinya, tapi disewakan ke pihak lain. Para penyewa-lah kemudian yang menjadi penghuni. Sebagai penghuni, karena mereka hidup dan beraktivitas sehari-hari di rumah susun tersebut, pembuat undang-undang membedakan jenis hak suaranya. Hal ini sejalan dengan ketentuan pada undang-undang rumah susun yang mengatur bahwa apabila satuan rumah susun (sarusun) telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.

Jika dibaca dengan hati-hati, jelas dan masuk akal, mengingat ini adalah suara penghuni (bukan suara pemilik), maka jika sarusun tidak dihuni, suaranya hanya dihitung satu, yaitu suara pemilik. Namun, jika sarusun dihuni, maka setiap penghuni punya hak suara setelah memperoleh kuasa dari pemilik sarusun. Dengan demikian, jika pemilik mempunyai 100 sarusun, dan seluruhnya dihuni, maka 100 penghuni mempunyai 100 suara. Sebaliknya, jika pemilik mempunyai 100 sarusun, dan seluruhnya tidak dihuni, maka 100 sarusun tetap dihitung satu suara. Sekali lagi, pembuat undang-undang mengatur hal ini karena ini adalah hak suara penghunian, bukan hak suara pemilikan atau pengelolaan.

Sekarang, supaya pemahaman terhadap hak suara penghunian lebih jelas, perlu juga memahami arti dan batas dari hak suara pemilikan dan hak suara pengelolaan. Hak suara pengelolaan adalah hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak suara pemilikan adalah hak suara para anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni sarusun, pemilihan pengurus, dan biaya-biaya atas sarusun. Kedua jenis hak suara ini dihitung berdasarkan NPP.

Berdasarkan pengertian hak suara tersebut, jelas bahwa pembuat undang-undang memberikan dua hak suara kepada pemilik yang dihitung berdasarkan NPP dan satu hak suara kepada penghuni, yang dihitung berdasarkan one occupied unit one vote. Dengan demikian, jika pemilihan pengurus P3SRS dilakukan berdasarkan one man one vote, hal tersebut tidak tepat dan melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada. Namun, jika ada pengambilan suara karena ada rencana perubahan tata tertib hunian suatu rumah susun, penentuan berdasarkan one occupied unit one vote adalah tepat.

Penulis berkesempatan membaca beberapa anggaran dasar suatu rumah susun yang berbeda dengan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam perangkat hukum terkait rumah susun. Bahkan, ada yang betul-betul keluar dari hak-hak suara di dalam peraturan perundang-undangan rumah susun. Celakanya lagi, penyelewengan tersebut disetujui oleh Kepala Daerah yang memberikan pengesahan status badan hukum terhadap P3SRS pada saat pendiriannya. Hal ini tentunya sangat disayangkan dan pada akhirnya, merugikan para pemilik dan penghuni rumah susun. Melihat keadaan saat ini, terlebih dengan semakin banyaknya rumah susun dan P3SRS yang telah sah sebagai badan hukum dan beroperasi, penerapan peraturan secara konsisten dan pemahaman ketentuan hukum yang bulat adalah hal yang tidak bisa ditawar lagi.

Konsep Kepemilikan Satuan Rumah Susun

Rumah susun berbeda dengan bangunan bertingkat biasa. Tidak semua bangunan bertingkat adalah rumah susun tapi bisa dikatakan, rumah susun pasti adalah bangunan bertingkat. Secara sederhana, perbedaan mendasar antara rumah susun dan bangunan bertingkat adalah adanya bagian-bagian yang dimiliki secara terpisah dan bagian-bagian yang dimiliki secara bersama. Sedangkan, bangunan bertingkat yang bukan rumah susun, sewajarnya hanya dimiliki oleh satu pihak, apakah individu atau badan hukum.

Undang-undang rumah susun tahun 2011 memberikan pengertian terhadap rumah susun yaitu sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Unsur yang penting dari pengertian rumah susun di sini adalah “dimiliki dan digunakan secara terpisah”, yaitu merujuk kepada satuan rumah susun yang dibeli/dimiliki. Kemudian, “dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”, yaitu merujuk kepada kepemilikan bersama.

Karena sifatnya yang dimiliki secara terpisah, jelas pengelolaan satuan rumah susun adalah wewenang dari pemilik dari satuan rumah susun bersangkutan. Sedangkan, perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (P3SRS) wajib mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian. Dengan demikian, jelas bahwa pengurusan hak-hak bersama di dalam suatu rumah susun adalah wewenang dari P3SRS, bukan wewenang dari pemilik satuan rumah susun.

Peraturan pelaksanaan rumah susun memberikan pengertian yang lebih mendalam mengenai konsep dan batasan kepemilikan satuan rumah susun. Disebutkan bahwa hak milik perseorangan merupakan ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding. Dalam hal ruangan dibatasi dinding, permukaan bagian dalam dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, permukaan bagian atas dari lantai struktur, merupakan batas pemilikannya. Dalam hal ruangan sebagian tidak dibatasi dinding, batas permukaan dinding bagian luar yang berhubungan langsung dengan udara luar yang ditarik secara vertikal merupakan pemilikannya. Contohnya adalah balkon, di mana batas bagian atas setinggi permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, merupakan batas pemilikannya. Dalam hal ruangan keseluruhannya tidak dibatasi dinding, garis batas yang ditentukan dan ditarik secara vertikal yang penggunaannya sesuai dengan peruntukannya, merupakan batas pemilikannya. Contohnya adalah tempat usaha yang terbuka (los).

Pemahaman terhadap konsep dan batasan kepemilikan satuan rumah susun adalah hal yang penting bagi setiap pengembang, pemilik satuan rumah susun dan juga bagi P3SRS selaku pengelola karena pemahaman terhadap batasan kepemilikan mempunyai dampak terhadap berbagai aspek hukum lainnya. Dengan pemahaman tersebut, diharapkan konflik-konflik yang biasa terjadi antara penghuni dan pengelola dapat dikurangi.

Saatnya Membeli Properti?

Terhitung sejak tanggal 29 Agustus 2016, melalui Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor (PBI), rasio LTV dan FTV diubah sehingga lebih memudahkan pembeli properti. Pelonggaran LTV dan FTV dilakukan untuk meningkatkan permintaan domestik di tengah masih lemahnya perekonomian global.

Bank yang memberikan kredit properti (KP) atau pembiayaan properti (PP) untuk fasilitas pertama, kedua, ketiga, dan seterusnya, wajib memenuhi ketentuan rasio LTV untuk KP dan rasio FTV untuk PP sebagai berikut (sumber laman www.bi.go.id):

KREDIT PROPERTI (KP) & PEMBIAYAAN

PROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MURABAHAH & AKAD ISTISHNA’

  PEMBIAYAAN PROPERTI (PP) BERDASARKAN AKAD MMQ & AKAD IMBT
TIPE PROPERTI (m2) FASILITAS KP & PP TIPE PROPERTI (m2) FASILITAS PP
RUMAH TAPAK       RUMAH TAPAK      
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 - 85% 80% Tipe 22 – 70 - 90% 85%
Tipe < 21 - - - Tipe < 21 - - -
RUMAH SUSUN       RUMAH SUSUN      
Tipe > 70 85% 80% 75% Tipe > 70 90% 85% 80%
Tipe 22 – 70 90% 85% 80% Tipe 22 – 70 90% 85% 80%
Tipe < 21 - 85% 80% Tipe < 21 - 85% 80%
RUKO/RUKAN - 85% 80% RUKO/RUKAN - 85% 80%

Dalam menentukan urutan fasilitas kredit atau pembiayaan, bank wajib memperhitungkan seluruh KP dan PP yang telah diterima debitur atau nasabah di bank yang sama maupun bank lainnya berdasarkan urutan tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan. Dalam hal terdapat tanggal perjanjian kredit atau akad pembiayaan yang sama maka penentuan urutan fasilitas diawali dari kredit atau pembiayaan dengan nilai agunan paling rendah.

Bank hanya dapat memberikan KP atau PP jika properti yang akan dibiayai telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Jika properti tersebut belum tersedia secara utuh, bank wajib memenuhi persyaratan bahwa kredit atau pembiayaan adalah KP atau PP sampai dengan urutan fasilitas kedua, terdapat perjanjian kerjasama antara bank dan pengembang yang setidaknya memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan properti sesuai dengan yang diperjanjikan dengan debitur atau nasabah, dan terdapat jaminan yang diberikan oleh pengembang kepada bank baik yang berasal dari pengembang sendiri atau pihak lain yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban pengembang apabila properti tidak dapat diselesaikan dan/atau tidak dapat diserahterimakan sesuai perjanjian. Terhadap hal ini, bank wajib melakukan pencairan KP atau PP secara bertahap.

PBI di akhir tahun ini telah ditunggu-tunggu untuk memudahkan pembeli melakukan pembelian properti, khususnya bagi para pembeli yang akan menggunakan fasilitas kredit untuk pertama kali. Namun, meski uang muka menjadi lebih kecil, besaran angsuran otomatis akan menjadi lebih besar. Hal ini perlu diperhitungkan oleh konsumen. Dengan PBI ini, harapannya, penjualan properti mulai bergerak lebih cepat dan akhirnya memberikan dampak positif bagi perekonominan Indonesia secara makro.